Guida all'affitto di casa per futuri locatori: come partire, cosa fare.Case di qualità in affitto
L'idea di affittare una casa è un pensiero comune sopratutto se si tratta di un immobile ereditato o inutilizzato, per ottenere un guadagno extra. Tuttavia, la burocrazia insieme all'idea di imbarcarsi in una nuova avventura può intimorire ma seguendo alcune semplici indicazioni è possibile farlo senza troppe difficoltà.
Vediamo passo per passo cosa fare, cosa considerare, da dove partire, l'elenco dei documenti e delle certificazioni necessarie per la stipula di un contratto di affitto affinché vada tutto secondo le aspettative.
Affittare casa: i documenti necessari per la locazione.
Chi ha acquistato una casa con l'intenzione di affittarla, come forma di investimento, dovrebbe già possedere i documenti richiesti per la locazione. In caso contrario, è necessario procurarseli. Ecco i principali:
- Codice fiscale e carta d'identità del locatore;
- Attestato di Prestazione Energetica (APE);
- Visura catastale;
- Planimetria catastale;
- Certificato di agibilità;
- Atto di provenienza dell'immobile;
- Regolamento condominiale.
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I documenti importanti da richiedere al conduttore.
Anche per il conduttore, colui che prende in affitto casa, è richiesta una serie di documenti. Vediamoli in dettaglio:
- Codice fiscale e carta d'identità;
- Referenze utili al locatore, come CU, ultime buste paga, attestazioni bancarie, fideiussione per l'affitto, e referenze di precedenti locatori.
Nel caso di affitto a cittadini non appartenenti all'Unione Europea, è necessario che questi dispongano di un permesso di soggiorno valido per tutta la durata del contratto di locazione. La scadenza del permesso di soggiorno potrebbe infatti comportare la cessazione del contratto. Avere un contratto di affitto può inoltre facilitare il rinnovo del permesso di soggiorno per il cittadino extra-UE.
Affitto in nero: ecco cosa rischiano locatore e conduttore.
Affittare casa: ecco da dove partire.
Prima di tutto, bisogna assicurarsi che l'immobile rispetti tutti i requisiti necessari per poter essere impiegato nell'affitto.
- Buone condizioni dell'immobile e locali puliti;
- Assenza di vincoli legali come ipoteche, pignoramenti e debiti con Equitalia;
- Impianti e elettrodomestici funzionanti e a norma.
È importante prendersi il tempo per raccogliere tutti i documenti necessari per evitare sanzioni o complicazioni. Il contratto di affitto deve tutelare sia il locatore che il conduttore. È consigliabile includere clausole riguardanti:
- La somma e le modalità di versamento della caparra;
- La suddivisione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria;
- Rivalutazione ISTAT per adeguamento all'inflazione o opzione per la cedolare secca.
È utile redigere un verbale di consegna che includa materiale fotografico per documentare lo stato dell'immobile, degli arredi, degli impianti e degli elettrodomestici. Questo sarà utile al momento della riconsegna delle chiavi.
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Registrazione del contratto di affitto: come farla, cosa serve.Case di qualità in affitto
Il contratto di locazione deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula (se la durata del contratto supera il mese), utilizzando il modello RLI e pagando l'imposta di bollo o di registro. Dal 2016, con la Legge di Stabilità, questo obbligo spetta esclusivamente al proprietario.
La registrazione del contratto di affitto è obbligatoria nei seguenti casi:
- Contratti di affitto 4+4 a canone libero;
- Contratti di affitto 3+2 a canone concordato, con o senza cedolare secca;
- Contratti transitori per studenti o lavoratori fuori sede;
- Contratti di locazione per uso foresteria.
Trovi tutti i contratti facsimile qui: visionabili e scaricabili.
Durante la registrazione, il proprietario deve pagare un'imposta di bollo di 16 euro per ogni 100 righe o 4 pagine del contratto, e un'imposta di registro del 2% sul canone annuo, che viene divisa equamente tra proprietario e inquilino.
Mancata comunicazione della registrazione del contratto: cosa fare?
Se la registrazione del contratto non viene comunicata all'inquilino e all'amministratore condominiale entro 60 giorni, possono sorgere vari problemi:
- Sanzioni dal 120% al 240% dell'imposta di registrazione;
- Accertamenti fiscali più frequenti;
- Trasformazione del contratto in un contratto a canone libero 4+4 o 3+2;
- Difficoltà nel far valere i propri diritti contro un inquilino moroso.
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Contratto di affitto: come registrarlo, quanto costa.
Affittare per un breve periodo: ecco come funziona.
Un'alternativa è affittare l'immobile per periodi brevi, inferiori ai 30 giorni. In questo caso, la normativa di riferimento non è la Legge 431/1998, ma la Legge 21 giugno 2017 n. 96. Gli affitti brevi non prevedono obblighi IVA né la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, in quanto considerati come esigenze abitative temporanee, anche per finalità turistiche.
Chi sceglie questa opzione deve considerare alcuni aspetti:
- Il proprietario deve rilasciare una quietanza di pagamento;
- Devono essere forniti alcuni servizi essenziali come biancheria, pulizia, utenze, wi-fi e climatizzazione;
- Non sono inclusi servizi aggiuntivi come pasti, noleggio di mezzi di trasporto o guide turistiche;
- La tassazione può essere ordinaria o con cedolare secca;
Suggerimenti importanti per gli affitti brevi: cosa considerare.
- Selezionare con cura l'inquilino richiedendo buste paga, Modello Unico (per i freelance) o referenze da precedenti locatori;
- Fare un inventario di mobili e accessori presenti nella casa;
- Prestare attenzione alle normative: registrazione del contratto, pagamenti tracciabili, voltura delle utenze, e richiedere una caparra o un'assicurazione.
Canone di affitto: quando è possibile pagarlo in contanti.
Chi affitta per la prima volta può scegliere tra l'affitto tradizionale e quello breve, in base al tempo e alle risorse che è disposto a investire e al guadagno previsto. Entrambe le opzioni sono valide, purché si seguano scrupolosamente le leggi vigenti.
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