Durante l'acquisto di una casa, la fase cruciale della compravendita è rappresentata dal contratto preliminare, noto anche come compromesso. In tale atto, le parti coinvolte si impegnano a formalizzare il contratto definitivo, che culminerà nel rogito e nel trasferimento effettivo della proprietà. Il compromesso impone vincoli sia al venditore, obbligandolo a vendere, che all'acquirente, vincolato all’acquisto. Ma cosa accade quando l’acquirente non rispetta la proposta d’acquisto?
Nel caso in cui l'acquirente non rispetti la proposta di acquisto, il venditore ha la possibilità di intraprendere due vie principali. La prima consiste nel liberarsi dal contratto, dichiarando la sua risoluzione, e contestualmente richiedere il risarcimento dei danni subiti. Questo potrebbe coprire eventuali perdite finanziarie o altri disagi causati dal mancato rispetto degli accordi.
La seconda opzione, più drasticamente, prevede la richiesta del trasferimento coattivo della proprietà. In questo caso, il venditore può agire legalmente per costringere l'acquirente inadempiente a procedere all'acquisto, anche attraverso l'intervento di autorità giuridiche competenti.
È importante sottolineare che, in entrambe le situazioni, è consigliabile consultare un legale specializzato per valutare la validità delle azioni da intraprendere e ottenere un parere professionale sulla migliore strategia da adottare. La consulenza legale può aiutare a comprendere appieno i diritti e gli obblighi delle parti coinvolte, facilitando così una risoluzione equa e legale della controversia.
Che cos’è la proposta di acquisto?
Per comprendere appieno la natura della proposta di acquisto vediamo di che cosa si tratta. La proposta di acquisto di un immobile è innanzi tutto un accordo formale, solitamente redatto in forma scritta, attraverso il quale un potenziale acquirente manifesta un interesse concreto nell'acquisto di un determinato immobile a una cifra specifica. La validità e il vincolo di questa proposta sorgono quando, dopo la firma di accettazione da parte del venditore, si attesta la sua effettiva presa visione.
La formalità di accettazione è completa dunque quando l'acquirente ha evidenza formale, ottenuta attraverso una firma o tramite una Posta Elettronica Certificata (PEC), che la proposta è stata accettata dal venditore.
È fondamentale che la proposta di acquisto venga redatta in forma scritta, di solito utilizzando un modulo precompilato, e nel caso in cui la transazione coinvolga un'agenzia immobiliare, la proposta deve essere depositata presso la Camera di commercio competente.
Proposta di acquisto tra privati: facsimile 2024.
Lettera di intenti: come scriverla, cosa contiene, facsimile 2024.
Rogito norarile: cosa succede se non si rispettano i termini.
All'interno del documento, vengono inseriti i dati delle parti coinvolte (venditore, acquirente e, se presente, agenzia immobiliare) e i dettagli specifici dell'immobile. La proposta può anche contemplare l'eventuale irrevocabilità e il periodo di validità. Inoltre, sia nella proposta di acquisto che nel successivo contratto preliminare di compravendita, sono presenti tre elementi essenziali: il prezzo offerto durante la trattativa, le modalità di pagamento e i termini entro i quali il compratore si impegna a effettuare il pagamento.
Proposta di acquisto di un immobile: è vincolante?
Si, l’atto è formalmente vincolante poiché l'acquirente, dimostrando l'intenzione di acquistare un immobile, effettua un deposito fiduciario presso l'agenzia al fine di garantirsi l'esito positivo della trattativa. Fino a quando la proposta di acquisto non viene accettata dal venditore, l'acquirente ha la facoltà di cambiare idea e revocare la proposta, ottenendo il rimborso dell'importo versato a titolo di caparra.
Tuttavia, se l'acquirente ritira la sua offerta dopo che questa è stata accettata, la situazione cambia. In questo scenario, il proponente può decidere di non procedere all'acquisto dell'immobile. Secondo l'articolo 1.385 del Codice civile, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra in questo caso. D'altra parte, il venditore conserva la libertà di continuare contemporaneamente più trattative per valutare l'opzione più favorevole.
Se il venditore decide di accettare un'offerta diversa, giunta dopo che un primo acquirente ha manifestato interesse e versato il deposito fiduciario, è sufficiente rescindere il documento di proposta di acquisto. In questo caso, l'agenzia immobiliare procederà con la restituzione dell'importo anticipato.
È possibile ritirarsi da una proposta di acquisto una volta accettata?
Come accennato, fino alla stipula del compromesso, che vincola anche il venditore, il proprietario può revocare la proposta di acquisto in qualsiasi momento senza conseguenze legali. Tuttavia, una volta che il proprietario accetta formalmente la proposta e questa si trasforma in un contratto preliminare di compravendita, la situazione cambia significativamente. In tal caso, l'acquirente acquisisce una serie di diritti, tra cui l'obbligo di concludere il rogito, la garanzia di ricevere l'immobile nelle condizioni in cui si trovava al momento della vendita, l'assicurazione di ottenere dal venditore tutta la documentazione relativa all'immobile, nonché la protezione contro il rischio di evizione e i vizi. Se il contratto di compravendita non si perfeziona, vengono calcolati i danni per la mancata vendita dell'immobile. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza del 4 novembre 2022 n. 32.536, ha precisato che il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo, a causa dell'inadempimento del promittente venditore, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene al momento in cui l'inadempimento diventa definitivo e il prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio.
Preliminare di compravendita: approfondimenti.
Difetti dell'immobile dopo il rogito: come gestire la cosa.
Preliminare di compravendita: scarica il facsimile.
Cosa accade se è il venditore a non rispettare la proposta?
Quando il venditore accetta formalmente la proposta di acquisto, questa diviene vincolante e si traduce automaticamente nella stipula del contratto preliminare di compravendita. Tuttavia, cosa succede nel caso in cui il proprietario della casa non rispetti questo accordo? In base all'articolo 1.328 del Codice civile, la proposta "può essere revocata finché il contratto non sia concluso". Poiché il contratto si considera concluso nel momento in cui chi ha presentato la proposta è a conoscenza dell'accettazione dell'altra parte, fino a tale momento la proposta può essere revocata. Il venditore, dunque, non è vincolato all'impegno assunto dall'acquirente e può valutare altre offerte.
L'accettazione può essere revocata, a condizione che la revoca giunga a conoscenza del proponente prima dell'accettazione. Tuttavia, una volta che il venditore ha ufficialmente accettato la proposta di acquisto, si rende necessaria la registrazione della proposta presso l'Agenzia delle entrate. Questa formalità può essere evitata se, entro venti giorni dall'accettazione, si procede alla sottoscrizione del preliminare di compravendita, comunemente noto come compromesso. Tale documento costituisce un contratto effettivo e vincolante per entrambe le parti coinvolte.