Che cos'è il preliminare e che ruolo ricopre nel processo di compravendita di un immobile? Articolo a cura dell'Avvocato Danilo Sipala.

La trascrizione del preliminare nell’ambito dell'acquisto di immobili è uno strumento fondamentale per garantire la sicurezza e la tutela degli acquirenti, siano essi operatori immobiliari che effettuano operazioni di trading o, ancor più importante, semplici acquirenti di un immobile che rappresenterà l’abitazione e/o l’immobile alla base della propria attività professionale/commerciale.

In sintesi, possiamo definire la trascrizione (con un termine tecnicamente improprio, ma adatto alla comprensione) come una sorta di “iscrizione” di un atto o di un diritto in un registro pubblico in modo tale che sia opponibile ai terzi e, in particolare, a chiunque abbia acquistato un diritto successivamente.

Nel caso specifico della compravendita immobiliare, la trascrizione del preliminare permette di dare evidenza, nei Registri pubblici immobiliari, del contratto preliminare in relazione agli immobili per i quali è stata promessa la vendita. Si tratta di un'operazione fondamentale, in quanto consente di proteggere l'acquirente del bene immobile da eventuali azioni di terzi, come ad esempio l'iscrizione di ipoteche o la vendita dell'immobile a terzi (come si dirà in seguito).

La trascrizione del preliminare produce un effetto cosiddetto “prenotativo” facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo di acquisto al momento della trascrizione del preliminare. Detto in modo più semplice, è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare.

Un esempio renderà meglio l’idea: preliminare di compravendita immobiliare trascritto il 13 marzo, rogito definitivo effettuato il 16 giugno. Con la trascrizione del preliminare, sarà come se gli effetti del definitivo siano stati “retrodatati” al 13 marzo. Ovviamente si tratta di una semplificazione utile a far comprendere meglio al lettore il meccanismo tale per cui la trascrizione del preliminare protegge l’acquirente da azioni di terzi che possano verificarsi successivamente.

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Andando più nel dettaglio, la trascrizione del preliminare (da farsi necessariamente con un preliminare redatto per atto notarile o con scrittura privata autenticata dal notaio) presenta vantaggi estremamente importanti per il futuro acquirente:

1.Tutela contro comportamenti scorretti del venditore

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La trascrizione del preliminare offre una protezione legale all'acquirente nel caso in cui il venditore decida di vendere l'immobile a qualcun altro dopo aver firmato il preliminare e prima della firma del definitivo.

In tal caso, la trascrizione garantirebbe all'acquirente il diritto di acquistare l'immobile in questione prevalendo anche sul successivo acquirente.

2. Tutela per i costi di ristrutturazione

In caso di lavori di ristrutturazione effettuati tra la firma del preliminare e il rogito definitivo, la trascrizione del preliminare protegge l'acquirente da eventuali perdite, poiché gli permetterà di recuperare i costi sostenuti per i lavori in caso di mancato completamento dell'acquisto.

E’ opportuno sottolineare come tale tutela sia estremamente più efficace portata nel caso di analitica e puntuale indicazione dei lavori da effettuare nell’ambito dello stesso preliminare. In tal caso, la trascrizione del preliminare tutelerà gli eventuali pagamenti effettuati per i lavori di ristrutturazione nel caso in cui il venditore non adempia alla stipula del rogito definitivo.

3. Tutela contro i creditori del venditore

I creditori del venditore potrebbero iscrivere un'ipoteca o un pignoramento sull'immobile in questione nel periodo intercorrente tra il preliminare e il rogito definitivo, impedendo quindi al futuro acquirente di concludere l’acquisto.

La trascrizione del preliminare garantisce, in questi casi, la priorità dell'acquirente sui creditori del venditore e sulle loro iniziative. Ciò in quanto la trascrizione del preliminare tutela il compratore dagli eventuali pignoramenti e/o ipoteche dei creditori trascritti successivamente alla trascrizione del preliminare.

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Oltre a questi tre vantaggi principali, esistono altri vantaggi meno noti ma altrettanto importanti della trascrizione del preliminare.

4. Tutela dal “rischio della successione”

Si immagini questo scenario: sottoscrizione con un venditore persona fisica di un preliminare per l’acquisto di un immobile, preliminare che, diligentemente, viene trascritto. Nel tempo necessario per arrivare al rogito il venditore muore e si apre una successione (legittima o testamentaria) complicata dove ci sono diversi eredi che iniziano a litigare tra loro.

In caso di decesso del venditore durante il periodo di transizione tra la firma del preliminare e il rogito, la trascrizione del preliminare rende l'acquisto opponibile agli eredi del venditore. Questo significa che, indipendentemente dalle vicende della successione, l'acquirente ha il diritto di completare l'acquisto.

Considerando l'alto tasso di contenzioso nelle successioni, la trascrizione del preliminare diventa uno strumento fondamentale per la tutela dell'acquirente.

5. Privilegio per il credito portato dal preliminare

Un ulteriore vantaggio della trascrizione del preliminare riguarda il privilegio per il credito portato dal preliminare.

Si tratta di una tutela estremamente importante nel caso di fallimento del promittente venditore. Senza la trascrizione, il credito (i soldi da recuperare già versati al venditore fallito) dell’acquirente finirebbe nel calderone di tutti gli altri “chirografari” (vale a dire senza “diritto di precedenza”) con possibilità di soddisfazione (vista la capienza dei fallimenti) assai prossime allo zero.

Aver trascritto il preliminare, invece, renderà – in caso di fallimento del venditore – il credito privilegiato e dunque ci sarà una sorta di diritto di precedenza, rispetto ai “chirografari” (la maggioranza) ad essere soddisfatti con quanto il fallimento ricaverà.

Questo è un vantaggio significativo perché in caso contrario, senza la trascrizione, il creditore sarebbe considerato un semplice creditore chirografario e quindi, sarebbe in fondo alla lista dei creditori e avrebbe poche o nessuna possibilità di recuperare il denaro.

Per tutti questi motivi, la trascrizione del preliminare rappresenta una scelta sicura e vantaggiosa per l'acquirente di un immobile, in quanto protegge il suo investimento e le sue somme, consentendogli di recuperarle in caso di fallimento del venditore o, comunque, di tutelarsi rispetto a tutti gli altri scenari esaminati.

Infine, è importante sottolineare che pur avendo un costo, la sicurezza offerta dalla trascrizione del preliminare è un investimento prezioso. Il prezzo varia a seconda del valore dell'immobile e della regione in cui si trova, ma in ogni caso, il costo della trascrizione è molto inferiore al valore dell'immobile e alle enormi possibilità di tutela che questa questo strumento può offrire al futuro acquirente.