Prima di apporre la firma sul rogito notarile per l’acquisto di casa è importante prendersi del tempo per approfondire ogni aspetto, evitando cosi di trovare sorprese dopo la firma del rogito stesso. È un momento delicato che richiede una considerazione attenta e una comprensione approfondita degli aspetti legali e tecnici che ne derivano. Nonostante le giuste precauzioni, può capitare di trovarci nella situazione in cui alcuni vizi e difetti dell'immobile acquistato non siano stati segnalati dal venditore. Come comportarsi nell'apprendere dei vizi e dei difetti di una casa dopo la firma del rogito? Cosa può e cosa non può segnalare l'acquirente? Chi è il responsabile?mCosa prevede la legge a proposito? Vediamolo nell’articolo.

Qual’è la funzione e importanza del rogito?
Per prima cosa vediamo che cose'è il rogito notarile e la sua funzione e importanza nel processo di compravendita. Il rogito è l'atto ufficiale con cui avviene il passaggio legale di proprietà della casa. Prima di raggiungere questo step, la procedura prevede la stipula del contratto preliminare di acquisto, comunemente noto come "compromesso". Questa fase precede il rogito notarile e costituisce l'ultima occasione per valutare attentamente tutti gli aspetti della compravendita di una casa.

Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, assume la responsabilità di concludere questa fase (la compravendita) e di accertarsi che l'immobile sia svincolato da pendenze o ipoteche. La sua responsabilità include anche informare venditore e acquirente sulle conseguenze dell'atto di compravendita e svolgere accertamenti ipocatastali sull'immobile in oggetto.

È importante sottolineare che il notaio non è responsabile di eventuali difetti e vizi occulti che potrebbero emergere dopo la firma del rogito. Questa responsabilità ricade principalmente sul venditore, il quale è obbligato a garantire che la casa venduta sia immune da vizi, come previsto dall'articolo 1490 del Codice Civile.

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Vizi di una casa: cosa sono e quali sono?
Come abbiamo visto, secondo quanto stabilito dall'articolo 1490 del Codice Civile, il venditore è vincolato dall'obbligo di "garantire che la cosa venduta sia immune da vizi". Questa disposizione legale protegge l'acquirente da possibili difetti e imperfezioni nascoste che potrebbero emergere dopo la firma del rogito. Tra i difetti che potrebbero essere oggetto di tale garanzia si includono:

• Difformità strutturali;
• Abusi non individuati in fase di trattativa;
• Problemi ai sistemi di scarico;
• Cedimenti strutturali;
• Infiltrazioni d'acqua;
• Difetti negli impianti;
• Altri inconvenienti non rilevabili durante la trattativa di compravendita.

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L'articolo 1669 del Codice Civile specifica ulteriormente alcuni difetti considerati gravi, quali:

• Utilizzo di materiali non idonei, inclusi infissi e pavimenti;
• Problemi all'impianto fognario e agli impianti idraulici, con conseguenti infiltrazioni;
• Difetti all'impianto di riscaldamento;
• Abusi edilizi.

I vizi e i difetti che possono emergere dopo il rogito sono diversi e possono includere difformità strutturali, abusi non rilevati, problemi agli impianti, cedimenti strutturali, infiltrazioni, e altro ancora. L'articolo 1669 del Codice Civile elenca alcuni vizi gravi, come l'utilizzo di materiali non idonei, vizi agli impianti, e abusi edilizi.

Acquirente: diritti e tutela.
La legge italiana prevede diverse possibilità di tutela per l'acquirente nel caso in cui emergano difetti o vizi dopo il rogito. L’acquirente infatti può richiedere la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo della casa, o il risarcimento del danno subito. Tuttavia, affinché tali richieste siano valide, i vizi devono essere gravi, preesistenti alla firma del contratto, e stati volutamente nascosti dal venditore.

Cosa fare in caso di difetti dopo il rogito?
Dopo la firma ufficiale del rogito notarile, l'acquirente ha la possibilità di richiedere la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo, o il risarcimento del danno. Per poter procedere in questa direzione è importante poter dimostrare la persistenza dei difetti in oggetti al rogito notarile e non devono risultare facili da riscontrare o taciuti in malafede dal venditore.

Se sorgono problemi, è essenziale che l'acquirente segnali il problema al venditore entro un periodo stabilito (di solito entro 8 giorni dalla scoperta). In caso di mancata risposta o disaccordo, l'acquirente può ricorrere alla giustizia, e sarà un giudice a occuparsi della contesa.

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Nel caso di acquisto di una casa dal costruttore con difetti di costruzione, la denuncia deve avvenire entro 60 giorni.

La denuncia deve essere formalizzata per iscritto e inviata al venditore tramite raccomandata A/R o Posta Elettronica Certificata (PEC). Inoltre, potrebbe essere consigliabile allegare una perizia tecnica, anche se questa non è obbligatoria. Qualora il venditore non risponda alla denuncia, l'acquirente ha il diritto di rivolgersi alla giustizia, con un giudice che si occupa della controversia.

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Difetti e vizi dopo il rogito: ecco cosa fare.
Nel caso in cui emergano difetti dopo la formalizzazione del rogito notarile, è importante intraprendere azioni mirate per proteggere i propri diritti. Ecco cosa fare in caso di difetti dopo il rogito:

• Valutare la gravità dei difetti: analizzare attentamente la natura e la gravità dei difetti riscontrati. Questa valutazione influenzerà le scelte successive e determinerà la validità delle richieste che si possono avanzare.
  
• Denunciare prontamente al venditore: notificare tempestivamente al venditore la presenza dei difetti. La denuncia deve avvenire immediatamente dopo la scoperta, generalmente entro 8 giorni, secondo quanto stabilito dalle leggi italiane.
  
• Seguire le procedure di denuncia: formalizzare la denuncia per iscritto e inviarla al venditore tramite raccomandata A/R o Posta Elettronica Certificata (PEC). La tempestività e la forma scritta sono essenziali per proteggere i propri interessi.
  
• Includere perizia tecnica: se ritenuto opportuno, allegare una perizia tecnica alla denuncia. Anche se non obbligatoria, una perizia può fornire una documentazione dettagliata dei difetti, rafforzando la posizione dell’acquirente.
• Attendere la risposta del venditore: dare al venditore un periodo ragionevole per rispondere alla denuncia. Nel caso di mancata risposta o disaccordo sulle richieste avanzate, si potrebbe considerare l'azione legale.
  
• Ricorrere alla giustizia, se necessario: se il venditore non risponde adeguatamente alla denuncia e non si raggiunge un accordo amichevole, è possibile rivolgersi alla giustizia. In questo caso, sarà un giudice a valutare la controversia e decidere sulle azioni da intraprendere.
  
• Ricercare assistenza legale: qualora la situazione diventi complessa o richieda una risoluzione legale, è consigliabile ricercare l'assistenza di un professionista del diritto immobiliare. Un avvocato specializzato può offrire consulenza legale e rappresentanza nei procedimenti legali.
  
• Esplorare le opzioni di risoluzione: durante il processo, esplorare opzioni di risoluzione alternative, come la mediazione, che potrebbero consentire un accordo senza dover ricorrere completamente al sistema giudiziario.

È sempre consigliabile affiancarsi a tecnici e periti esperti durante la trattativa per evitare spiacevoli sorprese dopo la firma di qualsiasi impegno. Questa precauzione può garantire una compravendita più consapevole e un percorso senza intoppi nell'acquisizione di una nuova casa.