L’aumento dei B&B nei condomìni: opportunità e problemi
In molte città italiane, soprattutto nelle località turistiche, numerosi appartamenti condominiali sono stati convertiti in Bed & Breakfast o in locazioni turistiche brevi.
Per i proprietari si tratta di un modo per ottenere un reddito extra e ridurre i rischi legati alle locazioni a lungo termine, come morosità o difficoltà di sfratto.
Tuttavia, la presenza di ospiti temporanei può generare conflitti con i residenti, soprattutto quando si verificano rumori, danni alle parti comuni o comportamenti poco rispettosi della vita condominiale.
Danni causati dagli ospiti: chi ne risponde?
La responsabilità per i danni causati dagli ospiti di un B&B dipende dal ruolo e dal grado di controllo esercitato sul soggiorno.
Secondo l’articolo 2049 del Codice Civile, i padroni e committenti rispondono dei danni causati dai propri incaricati nello svolgimento delle loro mansioni. Tuttavia, questa norma si applica ai gestori di B&B solo se hanno un effettivo potere di vigilanza e controllo sugli ospiti.
In pratica:
se il gestore accoglie personalmente gli ospiti e trae un vantaggio economico dall’attività, può essere ritenuto direttamente responsabile per i danni causati da questi ultimi;
il condominio, invece, non può agire direttamente come ente collettivo, ma i singoli condomini danneggiati possono chiedere il risarcimento per i danni subiti (Trib. Roma, sentenza n. 248/2020).
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Il ruolo del proprietario dell’appartamento
Occorre distinguere due casi principali:
Proprietario-gestore: se il proprietario è anche il gestore del B&B, è lui il primo responsabile dei comportamenti degli ospiti e degli eventuali danni.
Proprietario-locatore: se il proprietario concede l’immobile in affitto a un terzo che gestisce l’attività, la responsabilità ricade sul gestore, salvo diversa previsione contrattuale. Tuttavia, il proprietario può essere coinvolto se ha tollerato abusi o non ha vigilato sull’uso improprio dell’immobile.
In entrambi i casi, chi mette a disposizione un alloggio per uso turistico deve informare gli ospiti sul regolamento condominiale, affinché siano rispettate le regole di convivenza.
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Regolamento condominiale e limiti all’attività ricettiva
Il regolamento condominiale può vietare espressamente lo svolgimento di attività ricettive come i B&B, ma il divieto è valido solo se inserito in un regolamento contrattuale, approvato all’unanimità e allegato agli atti di vendita.
La Corte di Cassazione (sentenza n. 109/2016) ha confermato che, in presenza di tale divieto, è possibile chiedere la cessazione dell’attività anche in assenza di disturbi evidenti.
LEGGI QUI > Attività di B&B: può essere vietata in un condominio?
Anche senza divieto formale, l’attività può essere contestata se provoca “immissioni intollerabili” ai sensi dell’art. 844 c.c. o danni materiali (art. 2043 c.c.), come:
rumori notturni e schiamazzi frequenti;
danneggiamento di scale, ascensori o portoni;
uso improprio di cortili e spazi comuni;
accessi non autorizzati in aree riservate.
In questi casi, i condomini possono agire civilmente per ottenere il risarcimento o chiedere al giudice la cessazione dell’attività.
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Come può tutelarsi il condominio
Quando gli ospiti di un B&B arrecano disturbi o danni, il condominio dispone di vari strumenti legali:
Diffida e messa in mora
L’amministratore può inviare al proprietario o al gestore una diffida formale, invitandolo a intervenire e a garantire il rispetto delle regole.Richiesta di risarcimento danni
Se i danni sono documentabili, si può agire civilmente contro il soggetto responsabile.Azione giudiziaria
In caso di comportamenti reiterati, l’assemblea può autorizzare una causa per ottenere un’ordinanza inibitoria o la cessazione dell’attività.Denuncia penale
Se si configurano reati (es. danneggiamento, minacce, rumori molesti gravi), si può presentare denuncia alle autorità competenti.
Domande frequenti (FAQ)
Se un ospite danneggia il portone condominiale, chi paga?
L’ospite è il primo responsabile, ma se non viene identificato o non risarcisce, il condominio può rivalersi sul gestore o sul proprietario dell’appartamento.
Il condominio può vietare i B&B?
Solo se il regolamento contrattuale lo vieta espressamente. Un regolamento approvato a maggioranza non è sufficiente.
Il proprietario è sempre responsabile per gli ospiti?
No, dipende dal suo ruolo e dal livello di controllo esercitato sull’attività. Chi trae profitto, però, ha sempre un dovere di vigilanza.
È utile far firmare agli ospiti un regolamento condominiale?
Sì, è una buona pratica: serve a prevenire problemi e a dimostrare che il gestore ha adottato misure preventive.
L’attività può essere considerata “molesta” anche senza danni materiali?
Sì, comportamenti abituali che disturbano la quiete possono configurare immissioni intollerabili, anche in assenza di danni fisici.
Un B&B in condominio può essere un’opportunità economica, ma richiede equilibrio, rispetto delle regole e attenzione ai diritti degli altri condomini. Conoscere le responsabilità legali e agire in modo preventivo è la chiave per evitare conflitti e garantire una convivenza serena.
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