Conferma della Corte Costituzionale su Limiti e Regole per gli Affitti Brevi: Ecco cosa cambia

Con la sentenza n. 186/2025, la Consulta ha respinto il ricorso del Governo contro la legge regionale della Toscana, riconoscendo il diritto di Regioni e Comuni a regolamentare il fenomeno per proteggere il diritto alla casa dei residenti e contrastare l’overtourism.

La proliferazione incontrollata degli affitti brevi ha ridotto drasticamente la disponibilità di case per chi ci vive tutto l'anno, facendo esplodere i prezzi degli affitti tradizionali e contribuendo allo spopolamento dei centri storici.

La decisione della Consulta dà finalmente ai Comuni strumenti concreti per riequilibrare la situazione, senza vietare del tutto gli affitti brevi, ma permettendo regole proporzionate per preservare il diritto alla casa e la vivibilità delle città.

Cosa cambia in pratica per gli Host?

Per gli host, significa verificare subito le norme locali per evitare sorprese, con possibili periodi transitori per adeguarsi.

Con la sentenza della Consulta, infatti, i Comuni possono ora imporre limiti più stretti agli affitti brevi nelle zone turistiche, come autorizzazioni obbligatorie, tetti al numero di immobili o giorni di locazione, e requisiti di qualità.

Nei Comuni ad alta densità turistica e nei capoluoghi, si potranno fissare limiti al numero di immobili destinati ad affitti brevi o imporre il cambio di destinazione d’uso (da residenziale a turistico-ricettiva).
L’attività di affitto breve, specialmente se riguarda più appartamenti, viene considerata di natura imprenditoriale e deve rispettare norme specifiche.

Cosa si intende per "limiti" e "regole"?

Con "limiti" e "regole"si intendono le restrizioni specifiche che i Comuni possono introdurre tramite propri regolamenti in zone particolarmente sensibili, come i centri storici o aree ad alta pressione turistica.

Ad esempio

Un numero massimo di giorni all'anno in cui è consentito affittare l'immobile per brevi periodi
un tetto al numero di appartamenti che una stessa persona può destinare a questo uso
rapporti precisi tra la superficie della casa e il numero di ospiti ammessi

o persino requisiti aggiuntivi di qualità e sicurezza (come standard igienici, accessibilità o connettività).

In alcune aree, potrebbe arrivare anche un'autorizzazione comunale obbligatoria della durata di cinque anni per ogni immobile, o in casi estremi un divieto temporaneo, tutto per preservare la disponibilità di alloggi per i residenti e contrastare lo spopolamento delle città.

Questa decisione non vieta gli affitti brevi, ma permette una regolamentazione più stretta per evitare che le città perdano residenti a causa dell’aumento dei canoni e della scarsità di alloggi.

Multe e sanzioni per chi non rispetta i limiti e le regole introdotte sugli Affitti brevi

Dopo la sentenza della Corte Costituzionale, i Comuni hanno mano libera per introdurre regolamenti stringenti sugli affitti brevi, e chi non li rispetta rischia sanzioni salate.

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Nella legge regionale Toscana, ad esempio, le violazioni (come affittare senza autorizzazione, superare i limiti di immobili o giorni consentiti, o operare in zone vietate) prevedono multe da 1.000 a 10.000 euro.

Regolamenti simili, con sanzioni analoghe, sono già attivi o in arrivo in città come Firenze, Venezia, Roma e Bologna, con controlli rafforzati dalla Polizia Municipale.

A queste si aggiungono le sanzioni nazionali per obblighi generali, come la mancata esposizione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), che vanno da 500 a 8.000 euro. Il consiglio è chiaro: verifica subito le norme del tuo Comune per evitare brutte sorprese!

APPROFONDIMENTO
Come richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le strutture ricettive.

Cosa significa per chi vende o affitta casa?

Se possiedi un immobile in una zona turistica, verifica il regolamento del tuo Comune: potrebbero arrivare nuove restrizioni. Gli appartamenti con destinazione residenziale potrebbero risultare più appetibili per famiglie e locazioni tradizionali, mantenendo un valore stabile nel tempo.

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NOVITÀ AFFITTI BREVI: via libera a regole e limiti dei Comuni. Multe da 1.000 a 10.000 euro.

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