Chi è tenuto al pagamento dell spese condominiali deliberate prima del rogito nel caso di una compravendita immobiliare?
Cosa accade nel caso in cui vengano approvate delle spese straordinarie prima del rogito? Nel contesto della vendita di un immobile, la giurisprudenza ha definito che il soggetto tenuto a sostenere le spese straordinarie deliberate prima del rogito richiede un'analisi accurata del momento in cui è stata approvata la delibera relativa ai lavori, includendo la commissione dell'appalto e la suddivisione degli oneri correlati.
Vediamo come gestire il tutto, chi paga, cosa considerare e come agire in caso di delibera delle spese condominiali prima del rogito.
Spese straordinarie già approvate: chi le paga in caso di rogito?
Secondo la Cassazione nell'ordinanza numero 18793/2020, si conferma che, nel rapporto di compravendita immobiliare, tra chi vende e chi compra una casa in condominio, per quanto riguarda il pagamento di lavori straordinari, è importante guardare alla data in cui è stata approvata la delibera assembleare che ne ha deciso l’esecuzione; ma non solo.
Per capire chi deve pagare è importante considerare il tipo di spese coinvolte. Se l'assemblea decide in modo generico di fare dei lavori, questo non influisce sugli obblighi della persona che vende la casa. L'obbligo di pagare sorge solo se l'assemblea ha deliberato in modo specifico l'oggetto dei lavori, l'impresa incaricata, il costo e il contratto. In questo caso, sarà il venditore a dover pagare per i lavori, anche se avvengono dopo che la casa è stata venduta.
A tal proposito vediamo una distinzione tra spese ordinarie necessarie per la manutenzione, conservazione e godimento delle parti e dei servizi comuni, e spese straordinarie che comportino, ad esempio, un’innovazione oppure un onere particolarmente rilevante.
Spese condominiali ordinarie e straordinarie: facciamo chiarezza.
Prima di esaminare come vengono divise le spese tra chi compra e chi vende, è importante distinguere tra spese ordinarie e spese straordinarie. Vediamole in dettaglio.
Le spese ordinarie riguardano gli interventi di modesta entità senza carattere di urgenza, necessari per il mantenimento, la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio condominiale. Includono ad esempio la manutenzione, la pulizia e l'illuminazione degli spazi comuni (scale, giardino, androne), le riparazioni generiche (piccole opere edili, sostituzione lampadine, serrature delle porte), il compenso dell'amministratore di condominio e le spese per la gestione ordinaria.
Per quanto riguarda le spese ordinarie, la legge non richiede una maggioranza speciale; quindi, sono necessari i voti della maggioranza dei presenti, rappresentanti almeno il 33,3% dei millesimi totali.
Le spese straordinarie invece riguardano interventi extra che vanno oltre la manutenzione ordinaria e hanno l'obiettivo di apportare miglioramenti significativi o innovazioni alla struttura condominiale. A differenza delle spese ordinarie, le spese straordinarie non sono strettamente necessarie per il mantenimento dell'edificio, ma possono essere considerate utili per renderlo più moderno, funzionale o efficiente.
Per i lavori straordinari importanti, si decide con la maggioranza del secondo comma dell'art. 1136 del codice civile, quindi con almeno il 50% dei rappresentanti presenti, in base ai millesimi totali. Per le innovazioni, la decisione richiede la maggioranza dei rappresentanti presenti pari almeno al 66,6% dei millesimi totali.
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Spese straordinarie post rogito: cosa dice la legge?
A tal proposito L’art. 63 co. 4 e 5 del c.c. cita e prevede quanto segue:
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” e “Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
Per le spese ordinarie, l'obbligo di pagamento sorge dunque quando l'amministratore ritiene necessario un intervento, indipendentemente dalla data in cui l'assemblea ha adottato la delibera.
Per le spese straordinarie, invece, è importante la delibera dell'assemblea. La data in cui l'assemblea autorizza le spese diventa rilevante secondo la legge (art. 1135, comma 1, n. 4 del codice civile), con la necessità di ottenere la maggioranza stabilita dall'art. 1136, comma 4, del codice civile. Questo momento è cruciale per valutare come suddividere i costi condominiali, come indicato dalla giurisprudenza consolidata. In accordo con questa interpretazione, nei rapporti tra venditore e acquirente, chi era condomino al momento della decisione assembleare sulle spese straordinarie deve sostenere questi costi.
Tuttavia, affinché la delibera sia un valido titolo per questa obbligazione, devono essere rispettati requisiti minimi.
Accordo scritto tra venditore e acquirente.
Il venditore e l'acquirente in funzione della compravendita immobiliare, possono concordare diversamente sulla divisione delle spese durante il rogito notarile o in un accordo scritto correlato o successivo alla vendita. In questo accordo, l'acquirente potrebbe decidere volontariamente di assumersi l'obbligo di pagare le spese condominiali, anche se la delibera è stata adottata prima della vendita. Questo accordo è pienamente valido e vincolante tra le parti.
Un altro elemento importante per verificare le spese in caso di compravendita è la liberatoria: documento che attesta lo stato di pagamento delle spese condominiali poiché fornisce informazioni sulle eventuali morosità del venditore nei confronti del condominio.
Prima della firma del rogito notarile, spetta al venditore ottenere un certificato dall'amministratore del condominio che attesti lo stato dei pagamenti delle spese condominiali fino a quel momento. Secondo l'articolo 63 del codice civile, entrambi il venditore e l'acquirente sono solidalmente responsabili per il pagamento delle spese condominiali dell'anno precedente all'acquisto e di quello in cui si è svolta la vendita.
Nella liberatoria, l'amministratore specifica se il condomino per il quale è stata fatta la richiesta è in regola con il pagamento delle spese condominiali.
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