Proposta d'acquisto rifiutata o non rispettata: cosa fare se sei un privato
Quando si gestisce una compravendita immobiliare in autonomia, la firma della proposta d’acquisto è il primo vero traguardo.
Ma cosa succede se qualcosa va storto? Se il venditore rifiuta l'offerta o, peggio ancora, se una delle due parti cambia idea dopo aver firmato?
Senza la mediazione di un'agenzia, spetta a te sapere come muoverti. Ecco la guida pratica per capire cosa fare se la proposta d'acquisto viene rifiutata o non viene rispettata.
1. La proposta d'acquisto viene rifiutata: cosa succede adesso?
Se sei l'acquirente e il proprietario ha deciso di non accettare la tua proposta, la trattativa si interrompe ufficialmente.
Non c'è da allarmarsi: fa parte del gioco del mercato immobiliare.
Il recupero dell'assegno di caparra
Al momento della firma della proposta, avrai sicuramente consegnato un assegno bancario a titolo di caparra confirmatoria. Se il venditore rifiuta:
Il venditore non ha alcun diritto di trattenere il denaro.
L'assegno ti deve essere restituito immediatamente e integro.
Non devi pagare nessuna penale o commissione, poiché nessun contratto è stato concluso.
La controproposta
Spesso il rifiuto non è una chiusura totale, ma un invito a trattare. Il venditore potrebbe presentarti una controproposta (ad esempio, chiedendo una cifra più alta o tempi di rogito più brevi). In questo caso, i ruoli si invertono: sarai tu a dover decidere se accettare o rifiutare le sue nuove condizioni entro una determinata scadenza.
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2. Proposta d'acquisto accettata e poi non rispettata: i rischi legali
La situazione si complica se la proposta è stata formalmente accettata e firmata da entrambi, ma uno dei due decide di tirarsi indietro prima del compromesso o del rogito.
Nel momento in cui l'acquirente riceve comunicazione scritta dell'accettazione del venditore, la proposta si trasforma a tutti gli effetti in un contratto preliminare valido. Da quel secondo, non si può più cambiare idea senza conseguenze.
Se il venditore non rispetta i patti (Ripensamento del venditore)
Hai trovato la casa dei tuoi sogni, il proprietario ha accettato la tua offerta ma ora ha trovato un compratore che offre di più e vuole annullare tutto? Ecco i tuoi diritti:
Il doppio della caparra: Per legge (art. 1385 del Codice Civile), hai il diritto di esigere dal venditore il doppio della caparra che avevi versato.
Esecuzione in forma specifica: Se vuoi assolutamente quella casa, puoi ricorrere a un giudice per ottenere il trasferimento forzato della proprietà (art. 2932 c.c.), versando ovviamente il prezzo pattuito.
Se l'acquirente non rispetta i patti (Ripensamento dell'acquirente)
Sei il proprietario, hai bloccato la tua casa per settimane rifiutando altre offerte e l'acquirente ti dice che non vuole più comprare?
Trattenere la caparra: Hai il diritto legale di incassare e trattenere l'assegno di caparra confirmatoria ricevuto, a titolo di risarcimento immediato per il danno subìto.
Richiesta di maggior danno: Se dimostri che il passo indietro dell'acquirente ti ha causato un danno economico superiore al valore della caparra, puoi fare causa per chiedere un risarcimento maggiore.
Che cos'è la proposta di acquisto e come funziona
PROPOSTA DI ACQUISTO: Modello fac-simile acquisto immobile tra privati
PROPOSTA DI ACQUISTO SENZA MUTUO: MODELLO FAC-SIMILE ACQUISTO IMMOBILE TRA PRIVATI.
3. Checklist di sopravvivenza per le trattative tra privati
Per evitare che la tua compravendita "fai-da-te" si trasformi in una battaglia legale, applica sempre queste tre regole d'oro operative:
Metti tutto per iscritto
Accordi verbali, messaggi vocali o strette di mano non hanno alcun valore legale. Ogni modifica alla proposta deve essere firmata da entrambi.
Fissa scadenze precise
Nella proposta inserisci sempre date limite invalicabili per l'accettazione, per la firma del compromesso e per il rogito notarile.Usa la clausola sospensiva per il mutuo
Se compri casa chiedendo un finanziamento, inserisci la clausola "salvo buon fine del mutuo". Se la banca rifiuta il credito, la proposta decade e riprendi i tuoi soldi senza penali.
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