Quali sono i documenti necessari per la vendita della casa? Serve davvero la documentazione sull’Agibilità dell’immobile? Cosa è il Certificato di stato legittimo dell’immobile? 

Queste solo le domande più frequenti che vengono rivolte da chi si accinge alla vendita della casa. Certamente la risposta corretta sull’elenco dei documenti necessari è la seguente: sarà il Notaio incaricato che vi invierà la lista completa dei documenti indispensabili per procedere alla vendita della casa. Qui è possibile scaricare un elenco di documenti inviato da un Notaio nel giugno 2020 messo a disposizione da De Nisi Lawyers Network, un team di avvocati nato per darvi la migliore assistenza legale in specifiche aree del diritto.E’ giusto, sopratutto per il venditore, che la documentazione sia preparata con anticipo rispetto alle richieste del Notaio che solitamente avvengono in prossimità della data di stipula. A maggiore ragione se nell’atto di provenienza non sono citati le licenze e/o i titoli edilizi. Occorre infatti produrre la documentazione che certifichi (ieri la cd. agibilità dell’immobile) oggi lo stato legittimo dell'immobile e per il reperimento potrebbero volerci dei mesi (anche 6, se non di più, a seconda del Comune).

Cos’è il CERTIFICATO DI STATO LEGITTIMO DELL’IMMOBILE? Fa parte della documentazione necessaria per la vendita della casa? La novità normativa, voluta dal legislatore per chiarire una prassi fino a prima priva di una disciplina definita (spesso rimessa all’interpretazione del Notariato),  è contenuta nel dl semplificazioni n. 76/2020. L’art 9 bis,  così recita: “Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

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Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio [ante 1967 n.d.r.], lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.

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In assenza di ogni riferimento dei titoli edilizi e dell’agibilità dell’immobile nell’atto di provenienza, sarà quindi necessario incaricare un professionista che, su delega del proprietario dell’immobile, si rechi presso gli uffici comunali ove sono conservati i titoli edilizi e ne estragga copia, per poi redigere il certificato di stato legittimo.

Con tale documento il Notaio sarà sollevato dalle verifiche tecnico/edilizie sull’immobile, gravando le relative responsabilità sul tecnico che certifica lo ‘stato legittimo’ (salvo che la falsità della certificazione non sia comunque rilevabile dal Notaio con l’ordinaria diligenza); è quindi lecito immaginare che ogni Notaio vorrà una tale certificazione e che l’Agenzia Entrate si possa giovare delle marche e dei bolli necessari per accedere alla documentazione necessaria.

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