Risedere in un appartamento in affitto, soprattutto nelle centrali città universitarie, comporta spesso una significativa spesa che incide notevolmente sulla gestione delle proprie finanze. Se l'unità abitativa è di dimensioni contenute, gli spazi sono limitati, ma quando ci si trova di fronte a un appartamento con più stanze, sorge spontanea la domanda: è possibile subaffittare una stanza o una porzione della casa? Come comportarsi nei confronti del proprietario? Cosa comporta e come gestirlo? Vediamolo in dettaglio.
Definizione di subaffitto.
Subaffittare casa: è legale?
Subaffitto parziale e totale: le differenze.
Documenti per il subaffitto.
Costi del subaffitto.
Contratto di subaffitto facsimile.
Che cosa si intende per subaffitto?
Prima di tutto è bene chiarire che il subaffitto è una pratica attraverso la quale il conduttore (il quale ha già stipulato un contratto di affitto con il proprietario, locatore), concede ad un'altra persona (subconduttore) di occupare e utilizzare parte o l'intera proprietà per un periodo specifico, in cambio di un canone di subaffitto. In questa transazione, il conduttore originario diventa sublocatore, mentre la persona che occupa l'immobile diventa subconduttore.
Ricapitoliamo.
Locatore: colui che affitta la casa.
Conduttore: colui che prende in affitto la casa, che diventa sublocatore nel momento in cui decide, in accordo con il proprietario, di sublocare una porzione dell’appartamento, o stanza.
Subconduttore: colui che prende in affitto quella porzione di appartamento o stanza in accordo con il sublocatore.
È importante notare che la possibilità di effettuare un subaffitto dipende dalle disposizioni del contratto principale di affitto (stipulato tra locatore e conduttore) e dalle leggi locali vigenti; la pratica del subaffitto infatti è solitamente consentita solo se non è espressamente vietata nel contratto originale.
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Subaffitto: è legale?
La pratica del subaffitto è assolutamente legale e, anzi, attuabile, offrendo l'opportunità di razionalizzare le spese di locazione e di creare una fonte aggiuntiva di reddito. La stessa interrogazione, formulata in maniera leggermente diversa, potrebbe sorgere anche per chi è proprietario di un immobile in affitto ma non ne fa un uso continuativo, magari a causa di frequenti assenze. In simili circostanze, il subaffitto emerge come una soluzione che potrebbe consentire di evitare il pagamento completo del canone senza un effettivo sfruttamento dell'abitazione.
L'articolo 1594 del Codice Civile stabilisce che il subaffitto è generalmente consentito al locatario, a meno che non sia vietato dal contratto di affitto principale, come abbiamo visto.
Subaffitto parziale e totale: le differenze.
Esistono principalmente due tipologie di subaffitto: subaffitto parziale e totale; le differenze principali tra subaffitto parziale e totale risiede nella quantità di spazio abitativo coinvolto e nella permanenza del conduttore originario nell'unità abitativa.
Facciamo chiarezza tra le due tipologie e vediamole in dettaglio con qualche esempio.
Subaffitto parziale: nel subaffitto parziale, il conduttore originario (locatario) decide di affittare solo una parte specifica dell'abitazione a un'altra persona, mantenendo per sé altre aree. Il locatario originario continua a risiedere nell'unità abitativa, utilizzando le aree non coinvolte nel subaffitto. Facciamo un esempio: se un inquilino affitta un appartamento con più stanze di quante ne abbia bisogno, può decidere di subaffittare una o più stanze mantenendo il controllo degli altri spazi comuni.
Subaffitto totale: nel subaffitto totale, il conduttore originario decide di affittare l'intera unità abitativa a un'altra persona per un periodo determinato, trasferendo completamente l'occupazione e l'uso dell'immobile al subconduttore. Il locatario originario lascia completamente l'unità abitativa durante il periodo del subaffitto, spostandosi altrove.
Facciamo un esempio: se il locatario deve trasferirsi per lavoro o ha bisogno di assentarsi per un periodo prolungato, può decidere di subaffittare l'intero appartamento a un'altra persona.
In entrambi i casi, è importante consultare il contratto di affitto originario e rispettare le leggi locali che regolamentano il subaffitto. In alcuni casi, il subaffitto potrebbe essere consentito solo previa autorizzazione del locatore o se specificamente contemplato nel contratto principale.
Documenti necessari e procedura di subaffitto.
Prima di avviare la registrazione del contratto di subaffitto, è fondamentale raccogliere alcuni documenti essenziali. In primo luogo, il conduttore deve comunicare ufficialmente al locatore, tramite raccomandata, l'intenzione di subaffittare. Successivamente, il sublocatore deve redigere un contratto di subaffitto contenente le seguenti informazioni:
a) Dati del sublocatore e subconduttore.
b) Durata della sublocazione.
c) Importo del canone mensile e la data di pagamento.
d) Responsabilità e oneri di locatore, sublocatore e subconduttore.
e) Termini e tempistiche di recesso dal contratto.
f) Accordo firmato del proprietario dell'immobile o del principale locatore.
Dopo la firma concordata del contratto di subaffitto, è necessario presentarlo e registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate. Questo processo deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula del contratto e include l'utilizzo del modello RLI, il quale è l'ufficiale per la registrazione dei contratti di affitto per gli immobili abitativi, insieme alla prova del pagamento tramite il modello F24 Elide. Per i cittadini extracomunitari, è obbligatorio compilare la dichiarazione di ospitalità entro 48 ore dall'ingresso in casa della persona.
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Costi del contratto di sublocazione:
Il costo associato a un contratto di subaffitto è rappresentato dall'imposta di registro, pari al 2% del canone di subaffitto concordato. A questa percentuale, potrebbero aggiungersi ulteriori costi come la consulenza legale per la stipula e la firma del contratto, nonché eventuali personalizzazioni del contratto stesso.
Coloro che stipulano un contratto di sublocazione sono tenuti a dichiarare i redditi percepiti nella sezione "Redditi diversi" del modello di dichiarazione 730, indicando il codice 10 nel rigo D4. Come prova di pagamento, il sublocatore deve emettere una ricevuta non fiscale per ogni mensilità versata al subconduttore.
Contratto di sublocazione: modello facsimile
Ecco un esempio generico di un contratto di sublocazione di un immobile.
CONTRATTO DI SUBLOCAZIONE DI IMMOBILE
Luogo………………..
Data…../……/...........
ll/La Sig/Sig.ra …………………………………….. nato/a a …………………………………….. il ……/……/…….
domiciliato in …………………………………….. Prov. ( ……) Via/P.zza/Largo ………………………………
Nr ……… C.F.………………………………………………………………..
di seguito denominato conduttore,
E
Il/La Sig/Sig.ra …………………………………….. nato/a a …………………………………….. il ……/……/…….
domiciliato in …………………………………….. Prov. ( ……) Via/P.zza/Largo ……………………………………..
Nr ………C.F.……………………………………………………… di seguito denominato Subconduttore
PREMESSO
che il conduttore ha in locazione l’immobile urbano sito
in …………………………………….. Prov. ( ....... ) Via/P.zza/Largo …………………………………….. Nr.……
di proprietà del/la Sig/Sig.ra …………………………………….. in forza di contratto a data ……/……/……. registrato presso l’ufficio del registro di ……………………………………………. Numero registrazione ……………………………………………. con il presente atto a norma dell’art. 2 della legge 392/78,
CONCEDE IN SUBLOCAZIONE
il detto immobile al subconduttore, alle seguenti condizioni:
1 - Durata della sublocazione; dal ……/……/……. al……/……/……
2 - Canone mensile: Euro……………,……… da pagarsi entro il giorno ……………………di ogni mese;
3 - Disdetta: sei mesi prima della scadenza;
4 - Oneri accessori: sono a carico del sublocatore;
5 - Recesso: il subconduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento per gravi motivi con preavviso di almeno sei mesi.
Sottoscrive il presente atto anche il proprietario dell’immobile, Sig/Sig.ra.…………………………………… per consenso alla sublocazione.
Luogo………………..
Data…../……/...........
Firma Locatore …………………………………………..
Firma Subconduttore …………………………………………..
Firma Conduttore …………………………………………..