Potresti trovarti nella condizione di voler vendere casa, nella quale è presente un inquilino il cui contratto di locazione non è ancora scaduto. È possibile procedere con la vendita dell'immobile in questione? Quali condizioni è importante considerare? Vediamo come fare, cosa prevede la legge e cosa è fondamentale considerare se si vuole vendere una casa affittata.
Vendere una casa già affittata con al suo interno un inquilino è possibile e permesso dalla legge; pertanto è possibile andare al rogito ed effettuare il trasferimento di proprietà prima che scada il contratto di locazione.
Il Codice Civile infatti chiarisce che è sempre possibile per il proprietario vendere la casa, anche nel caso in cui l’inquilino non abbia intenzione di lasciare la casa prima della scadenza del contratto di affitto. A tal proposito naturalmente la locazione non si scioglie per effetto della vendita dell’immobile locato ma l’inquilino dispone del diritto di continuare ad abitare nell’appartamento fino alla scadenza del contratto Art. 1599 c.c. Dunque la proprietà dell’appartamento viene trasferita al nuovo proprietario dell’immobile ma l’inquilino ha il diritto di rimanere all’interno dell’appartamento fino alla scadenza del contratto d’affitto. Sarà il nuovo proprietario a decidere se disdire il contratto, inviando una lettera di recesso con preavviso di sei mesi, o se rinnovarla.
Le regole in questo caso prendono come riferimento quanto indicato in un normale contratto di affitto, come per esempio il mancato rinnovo del contratto in vista della scadenza. In questo caso è necessario comunicare la disdetta anticipata. Inoltre, la comunicazione relativa al mancato rinnovo del contratto deve essere inviata all’affittuario almeno 6 mesi prima della scadenza e deve essere indicata la motivazione del diniego di rinnovo ossia la volontà di alienare l’immobile. Nessuno ha la possibilità di mandare via l’inquilino con un contratto di locazione in essere. Le stesse regole valgono anche per la locazione a uso commerciale. L’inquilino, tuttavia, deve permettere al proprietario dell’immobile l’accesso allo stesso al fine di farlo visionare ai potenziali acquirenti, pena una responsabilità contrattuale, con conseguente risarcimento del danno.
Diritto di prelazione.
È importante sottolineare un aspetto importante del contratto di affitto in essere tra Locatore (che sta vendendo la casa) e Conduttore (attuale inquilino) e cioè il diritto di prelazione. La legge infatti prevede che qualora il proprietario dell’immobile voglia vendere casa, debba prima comunicarlo al conduttore, indicando il prezzo richiesto e le altre condizioni in essere. Alle medesime condizioni, il conduttore può scegliere se accettare o meno e acquistare l’immobile.
Bisogna dunque verificare l’opzione riportata nel contratto di affitto a tal proposito per non fare errori e procedere senza possibili problemi. Il conduttore ha quindi 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per dichiarare l’intenzione di esercitare la prelazione, con atto da notificare al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Il conduttore esercitando il diritto di prelazione può decidere se acquistare o meno senza possibilità di incidere sul contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario. Qualora invece non intendesse esercitare il diritto di prelazione deve darne comunicazione valida al concedente. La rinuncia deve avvenire dopo la denunciatio del concedente.
Cosa fare dopo aver venduto casa?
Nel momento successivo alla vendita, deve essere data comunicazione all’inquilino dell’avvenuta cessione ed a partire dalla data della comunicazione, l’inquilino deve versare i successivi canoni di locazione all’acquirente. La cessione del contratto di locazione comporta il subentro dell’acquirente in tutti i diritti del venditore.