Nella maggior parte dei casi inquilino e proprietario scelgono di tutelare la permanenza dell’uno nella casa dell’altro, avvalendosi di un contratto di affitto firmato e registrato presso l’agenzia delle entrate. C’è il caso in cui però il proprietario scelga (in accordo con l’inquilino) di dare in affitto il proprio appartamento senza alcuna procedura e senza registrare il contratto tra le parte. Le parti dunque concordano a voce il canone mensile e la data entro cui l’immobile dovrà essere liberato. E se l’inquilino smette di pagare l’affitto e non intende lasciare l’immobile? Vediamo cosa succede, come fare e a chi rivolgersi.
Affitto in nero: cosa rischia l’inquilino?
È bene ricordare che un qualsiasi contratto di affitto non registrato è da considerarsi completamente nullo. Ciò significa che nessuna delle parti potrà in alcun caso rivolgersi al giudice per essere tutelata dall’inadempimento dell’altra. Quindi non vi è modo ottenere il pagamento del canone di locazione non registrato, né di imporre il rispetto della durata minima del contratto. Il locatore inoltre non potrà neppure avviare l’azione di sfratto per morosità o per finita locazione, ma dovrà attivare una causa ordinaria (“occupazione senza titolo”), più lunga e onerosa. Le conseguenze derivanti dalla non presenza di un contratto di locazione sono sia per il locatore che per l’inquilino.
Inoltre vi è una evasione fiscale in quanto vengono evase l’imposta di registro e l’Irpef per i canoni non dichiarati, di cui però risponde solo il locatore. L’inquilino, da un punto di vista fiscale, rischia solo che l’Agenzia delle Entrate possa chiedergli l’integrale versamento dell’imposta di registro. Null’altro. Non ci saranno per lui altre sanzioni civili, amministrative o penali.
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Cosa succede se il locatore tenta di entrare nella casa affittata in nero?
Nonostante il contratto di locazione sia “in nero” e quindi nullo, l’immobile ove vive l’inquilino è comunque considerato un suo domicilio. L’occupazione di un immobile non coperta da valido contratto, non esclude in capo all’inquilino abusivo il diritto di escludere dalla propria abitazione tutti gli estranei, compreso il proprietario dell’immobile.
Per tal motivo il locatore non vi può entrare, neanche per recuperarne la disponibilità materiale dinanzi all’abusivo. Se così agisse sarebbe considerato colpevole di violazione di domicilio. È del tutto irrilevante il fatto che l’inquilino abbia interrotto il pagamento del canone di locazione. Questi quindi potrà presentare una querela entro 3 mesi da quando è avvenuto l’episodio. Allo stesso modo, non commette violazione di domicilio l’inquilino che, pur avendo subito un provvedimento di sfratto emesso dal giudice civile, si introduce nell’immobile prima che il locatore venga rimmesso effettivamente nel possesso, spontaneamente o in seguito ad un procedimento di esecuzione forzata per rilascio.
Quindi occupare un appartamento in virtù di un contratto di locazione non registrato e sospendere il pagamento del canone di affitto non esclude che tale luogo possa essere considerato «domicilio» per l’occupante abusivo. Il proprietario di casa quindi non può, col duplicato delle chiavi, entrare con forza nell’appartamento per mandarlo via. Deve per forza di cose ricorrere al giudice con un a vocato e avviare una causa contro l’occupazione dell’immobile.