Chi paga le spese straordinarie una volta definita la compravendita?
Quando si acquista una casa in condominio, una delle domande più comuni riguarda senz’altro il pagamento delle spese condominiali straordinarie: Chi paga i lavori straordinari, se approvati poco prima o poco dopo il rogito?” È una questione che può sembrare secondaria nel momento dell’acquisto, ma che può avere risvolti economici piuttosto rilevanti.
Vediamo insieme come funziona e cosa dice la legge.
Trovi in blu le parole chiave correlate alla tematica dell'articolo.
Clicca e accedi ai contenuti relativi.
Quali sono le spese condominiali straordinarie?
Prima di entrare nel vivo della questione, facciamo un ripasso di che cosa si intende per spese straordinarie e la differenza tra spese ordinarie e straordinarie.
- Le spese ordinarie sono quelle legate alla manutenzione e gestione quotidiana del condominio: pulizia delle scale, consumo elettrico per l’illuminazione comune, manutenzione dell’ascensore, piccoli interventi.
- Le spese straordinarie, invece, sono più consistenti: rifacimento del tetto, della facciata, degli impianti comuni o interventi imposti da norme di sicurezza o ordinanze comunali.
È importante capirne la distinzione perché determina a chi spetti l’obbligo del pagamento nel momento in cui un immobile cambia proprietario.
Liberatoria spese condominiali per il rogito: che cos'è, cosa comprende.
Che cosa determina il pagamento delle spese da parte di venditore o compratore? La delibera definitiva.
Il punto centrale della questione è quando viene approvata definitivamente la spesa straordinaria. Non basta che se ne parli in assemblea o che si approvino preventivi: è solo con la delibera definitiva che scatta l’obbligo per i condomini.
Pertanto la responsabilità delle spese straordinarie ricade su chi è proprietario al momento della delibera definitiva con cui l’assemblea approva i lavori. Lo ha ribadito anche la Corte di Cassazione in più occasioni, tra cui le sentenze n. 15547/2017 e n. 24654/2020.
Un caso particolare che è importante sottolineare è quello in cui i lavori straordinari derivino da un’ordinanza sindacale, in virtù di lavori necessari ai fini della sicurezza del condominio. Anche in questo caso interviene la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8255 del 28 marzo 2025, che stabilisce che anche in questi casi, l’obbligo di pagamento nasce solo con la delibera condominiale definitiva.
L’ordinanza del Comune può indicare la necessità di intervenire, ma non sostituisce la volontà assembleare. In assenza di una delibera chiara che definisca tipo di intervento, appalto, impresa e costo, non può ritenersi sorto l’obbligo economico per i condomini.
È possibile accordarsi diversamente? Come procedere.
Assolutamente sì. La legge permette alle parti, acquirente e venditore, di derogare al principio generale con un accordo scritto, di solito inserito nel contratto di compravendita. Si tratta di una prassi sempre più diffusa e raccomandabile, soprattutto nei casi in cui vi siano già discussioni condominiali in corso su possibili lavori straordinari. Una clausola chiara può evitare malintesi, reclami e – peggio – lunghe controversie legali.
Quando paga il venditore?
In sintesi, ecco la regola base: le spese straordinarie deliberate prima della vendita sono a carico del venditore, anche se i lavori vengono eseguiti successivamente.
Al momento della compravendita, è buona cosa chiedere sempre al venditore se ci sono lavori straordinari in fase di approvazione. E se ci sono dubbi, meglio mettere tutto nero su bianco nel contratto. Una semplice clausola può evitare spiacevoli sorprese e chiarire fin da subito chi paga cosa.
Trovi altri articoli interessanti a proposito di compravendita, affitto, ristrutturazione, mutuo e molto altro, all'interno del Blog Immobiliare di Vendocasaprivato. Scoprili tutti...