Riduzione IMU: requisiti, condizioni e casi particolari. Il Comodato d'uso gratuito.
L'IMU è un'imposta municipale che viene applica agli immobili diversi dalla prima casa, a meno che quest'ultima non rientri tra le abitazioni di lusso. L'obbligo di pagamento dell'IMU ricade sul proprietario, anche se l'immobile è affittato. Tuttavia, esistono delle eccezioni: per esempio, nel caso di usufrutto, l'IMU deve essere pagata dall'usufruttuario, ovvero colui che utilizza l'immobile senza esserne il proprietario.
Esistono inoltre situazioni in cui il proprietario, pur non usufruendo dell'immobile, è tenuto a versare l'imposta, sebbene con una riduzione. Vediamo in dettaglio quanto è possibile pagare l'IMU in forma ridotta facendo riferimento al contratto di Comodato d'uso gratuito.
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Che cos'è l'IMU: breve riepilogo.
L'IMU, o Imposta Municipale Unica, è un tributo comunale che si applica su immobili, terreni e aree edificabili. È dovuta dai proprietari o da chi detiene specifici diritti reali, come usufrutto, uso o abitazione. Generalmente, l’IMU non si paga sulla prima casa, a meno che questa non sia classificata come immobile di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9).
L'imposta si applica invece sulle seconde case, i fabbricati commerciali e industriali, i terreni agricoli e le aree fabbricabili. L’importo da pagare varia in base al valore catastale dell’immobile e alle aliquote stabilite dal Comune di appartenenza.
Chi deve pagare l'IMU?
Tutti i proprietari di specifiche tipologie di immobili devono pagare l'IMU.
Ma non solo: anche chi detiene diritti reali sull'immobile, come l'usufrutto, l'uso, l'abitazione, l'enfiteusi o la superficie, è soggetto al pagamento dell'imposta. Inoltre, l'IMU è dovuta anche dai concessionari di aree demaniali e dai locatari in caso di leasing.
IMU: che cos'è, come si paga, come regolarsi.
IMU: chi lo paga per una casa ereditata.
Su quali immobili si paga l'IMU?
L'IMU è dovuta su tutti gli immobili, ad eccezione delle abitazioni principali non di lusso, sui terreni agricoli e sulle aree edificabili. Rientrano nell'imposta anche i fabbricati rurali a uso strumentale e quelli costruiti dall'impresa costruttrice destinati alla vendita.
In sintesi, l'IMU si applica su:
• le abitazioni che non sono la prima casa, ossia le cosiddette seconde case;
• le unità immobiliari di lusso classificate nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli o edifici di valore storico e artistico);
• terreni agricoli;
• fabbricati a uso commerciale e industriale;
• aree edificabili.
Contratto di comodato d'uso gratuito: breve riepilogo.
Il contratto di comodato d’uso gratuito è un contratto regolato dal Codice Civile, in cui il comodante (proprietario) concede il bene al comodatario (utilizzatore) per un uso specifico e senza alcun compenso. Il bene deve essere restituito alla scadenza del contratto o al termine dell'uso concordato. Il comodante rimane responsabile di eventuali riparazioni straordinarie, mentre il comodatario è tenuto a custodire e conservare il bene in buono stato, sostenendo le spese ordinarie.
Questo tipo di accordo è spesso utilizzato in ambito familiare, ad esempio per permettere l'uso di un immobile da parte di figli o genitori, e deve essere registrato se ha una durata superiore a 30 giorni.
Trovi un articolo completo dedicato al Contratto di comodato d'uso qui.
Comodato d'uso gratuito: che cos'è, come funziona, modello facsimile.
Riduzione IMU: come funziona?
Secondo la legge (articolo 747, legge n. 160/2019), la base imponibile dell'IMU è ridotta del 50% per gli immobili concessi in comodato d'uso a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori o figli) che utilizzano l'immobile come abitazione principale, a condizione che:
• il contratto di comodato sia registrato;
• il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente e abitualmente nello stesso Comune dove si trova l'immobile concesso in comodato.
Il beneficio si estende anche in caso di decesso del comodatario, a favore del coniuge superstite se ci sono figli minori.
In sostanza, per poter beneficiare dello sconto del 50% sull'IMU è necessario che:
• il contratto di comodato per il parente di primo grado sia registrato;
• il comodante risieda e viva abitualmente nel Comune in cui si trova l'immobile;
• il comodante possieda solo l'immobile concesso in comodato, e al massimo un altro immobile (non di lusso) adibito a propria abitazione principale, situato nello stesso Comune.
Il Ministero dell'Economia e delle Finanze (con la risoluzione del 17 febbraio 2016, n. 1/DF) ha chiarito che il possesso di un terreno o di un altro immobile non destinato a uso abitativo non esclude il diritto alla riduzione.
RLI e registrazione del contratto di affitto: come procedere.
IMU e condomini: quando si applica la riduzione?
Ottenere la riduzione dell'IMU su un immobile concesso in comodato situato in un condominio può presentare difficoltà. Ad esempio, se il proprietario dell'appartamento è anche titolare, in quota, di un'altra unità immobiliare non destinata a sua abitazione principale, non potrà godere dello sconto sull'IMU.
Un esempio tipico è quello di un condomino che, oltre a possedere il proprio appartamento concesso in comodato al figlio, è comproprietario di un'ex portineria non più utilizzata. In tal caso, l'agevolazione non si applica, perché il condomino risulta proprietario, anche se in parte, di un altro immobile non adibito a sua abitazione principale.
L'unica eccezione si verifica se l'altro immobile, come l'ex portineria, risulta accatastato come immobile non abitativo (ad esempio, come magazzino, negozio o ufficio, categorie catastali C/1 o A/10). Solo in questo caso, secondo la precisazione del Ministero, si potrà beneficiare della riduzione.
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