Cosa succede se non viene rispettato il diritto di prelazione nella vendita di un immobile?
Il diritto di prelazione garantisce a determinati soggetti la possibilità di acquistare un immobile prima che venga venduto a terzi, alle stesse condizioni proposte dal venditore. In Italia, questo diritto si applica principalmente a due categorie: gli inquilini di un immobile in affitto e i coeredi di una quota ereditaria.
Questo meccanismo è stato pensato per tutelare chi ha già un legame con l'immobile e potrebbe subire un danno dalla sua vendita improvvisa. Vediamo nel dettaglio cosa accade se questo diritto non viene rispettato e quali sono le conseguenze legali per il venditore e il terzo acquirente.
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Prelazione nelle locazioni.
Quando spetta il diritto di prelazione all'inquilino?
Il diritto di prelazione per l'inquilino in affitto, ovvero il diritto di acquistare l'immobile prima di chiunque altro se il proprietario decide di venderlo, non è obbligatorio per legge, ma può essere previsto nel contratto di locazione. Se il proprietario decide di venderlo, l'inquilino ha il diritto di essere informato e può esercitare la prelazione.
Questo diritto deve essere esplicitamente indicato nel contratto di affitto se si vuole che venga riconosciuto. In assenza di una clausola che prevede il diritto di prelazione, l'inquilino non ha diritto di acquistare l'immobile in caso di vendita.
A patto che sia inserito nel contratto di locazione, se un proprietario decide di vendere un immobile locato, l'inquilino ha diritto di prelazione solo se:
- La vendita avviene alla prima scadenza del contratto di locazione, con relativa disdetta comunicata nei tempi previsti dalla legge.
- L'inquilino non è proprietario di altri immobili a uso abitativo, condizione necessaria per evitare abusi di questo diritto.
In assenza di questi requisiti, il diritto di prelazione non si applica e il proprietario può vendere liberamente a chi desidera, senza obbligo di comunicazione all'inquilino.
Diritti di prelazione: che cos'è e come si esercita.
Come si esercita la prelazione?
Una volta ricevuta la comunicazione formale di vendita da parte del proprietario, l'inquilino ha 60 giorni di tempo per accettare l'offerta, inviando la propria risposta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC).
Se decide di esercitare la prelazione, dovrà pagare il prezzo stabilito entro 30 giorni dalla scadenza del termine di accettazione.
È importante sapere che l'inquilino può solo accettare o rifiutare l'offerta così com'è, senza possibilità di negoziazione su prezzo o condizioni. Qualsiasi variazione renderebbe la prelazione non valida.
Cosa succede se il diritto non viene rispettato?
Se il proprietario vende l'immobile senza notificare l'inquilino o propone condizioni diverse da quelle offerte a un terzo acquirente, l'inquilino può intraprendere un'azione legale per ottenere l'immobile alle stesse condizioni pattuite. Questa procedura, nota come riscatto dell'immobile, deve essere avviata entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto di vendita.
Esempio pratico: Giulia vive in un appartamento in affitto da quattro anni. Un giorno scopre che il proprietario ha venduto l'immobile senza informarla, violando il suo diritto di prelazione. Giulia, con l’aiuto di un avvocato, avvia una causa per esercitare il riscatto e subentrare al nuovo acquirente alle stesse condizioni stabilite nel contratto di vendita.
Prelazione del coerede
Chi ha diritto alla prelazione e come si esercita.
Se un coerede decide di vendere la sua quota ereditaria, deve prima offrirla agli altri coeredi, che hanno la possibilità di acquistare la quota in via preferenziale. Questo meccanismo evita che estranei entrino a far parte della comunione ereditaria senza il consenso degli altri eredi.
Il coerede venditore è tenuto a notificare formalmente agli altri coeredi la propria intenzione di vendere, specificando il prezzo e tutte le condizioni della cessione. I coeredi hanno 2 mesi di tempo per accettare o rifiutare, senza possibilità di modificare i termini dell’offerta.
Se più coeredi esercitano il diritto di prelazione, la quota viene divisa proporzionalmente tra loro.
Cosa succede se la prelazione viene violata?
Se un coerede vende la propria quota a un terzo senza rispettare il diritto di prelazione degli altri coeredi, questi ultimi possono esercitare il cosiddetto diritto di retratto, che consente loro di subentrare al nuovo acquirente pagando lo stesso prezzo pattuito. Questo diritto può essere esercitato entro 10 anni dalla vendita della quota.
Facciamo un esempio pratico.
Marco eredita un appartamento con i suoi fratelli. Senza avvisarli, uno di loro decide di vendere la sua quota a un estraneo. Quando Marco scopre l’accaduto, si avvale del diritto di retratto e, versando la stessa somma pagata dall’acquirente, riesce a ottenere la quota, impedendo che un estraneo entri nella comunione ereditaria.
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Sanzioni e conseguenze legali
Se il diritto di prelazione non viene rispettato, possono verificarsi diverse conseguenze legali per il venditore e per il terzo acquirente:
- Diritto di riscatto (retratto) – L'inquilino o il coerede escluso dalla prelazione può avviare un'azione legale per subentrare all'acquirente alle stesse condizioni, rispettando i termini temporali previsti dalla legge:
- 6 mesi per la prelazione dell’inquilino.
- 10 anni per la prelazione del coerede.
- Risarcimento danni – Se il diritto di riscatto non può essere esercitato, ad esempio perché il bene è già stato ulteriormente venduto o ha subito modifiche, chi ha subito il danno può richiedere un risarcimento economico.
Il risarcimento può variare tra 5.000 e 20.000 euro, in base al valore dell’immobile e all'entità del danno subito. In alcuni casi particolari, l'importo può essere più elevato, specialmente se il titolare della prelazione ha dovuto sostenere costi legali o ha subito una perdita economica rilevante.
Il diritto di prelazione è una tutela fondamentale per inquilini e coeredi, poiché consente loro di mantenere un legame con l’immobile ed evitare situazioni svantaggiose. Se non viene rispettato, il titolare ha la possibilità di agire legalmente per ottenere l'immobile alle condizioni pattuite o, in alternativa, chiedere un risarcimento per il danno subito.
Conoscere i propri diritti e agire tempestivamente è essenziale per evitare spiacevoli conseguenze e proteggere i propri interessi nel mercato immobiliare.
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