Compromesso e decesso di venditore o acquirente: come procedere, cosa dice la legge.
Il contratto preliminare di compravendita – conosciuto comunemente come compromesso – rappresenta un impegno vincolante tra venditore e acquirente a concludere, in futuro, il contratto definitivo (rogito) con cui si trasferisce la proprietà dell’immobile.
Come spesso succede viene firmato settimane o mesi prima del rogito notarile. Serve a “bloccare” l’immobile a un certo prezzo e ad impegnare le parti: il promittente venditore si obbliga a vendere e il promissario acquirente a comprare. L’effetto vincolante è chiaro fin da subito.
Può accadere che, tra la firma del compromesso e quella del rogito, uno dei due contraenti venga a mancare. Come procedere in questi casi e uali sono le conseguenze giuridiche? Il contratto resta valido? Gli eredi possono o devono intervenire?
Vediamo in dettaglio cosa succede in caso di decesso del venditore, dell'acquirente e come possono intervenire gli eredi.
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Cosa succede se decede il venditore?
Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 25396/2023, il decesso del venditore non annulla il contratto preliminare, anzi, l’accordo resta valido e gli eredi del venditore subentrano nei suoi obblighi, a condizione che abbiano accettato l’eredità.
In tal caso alla data del rogito dovranno presentarsi dal Notaio:
- Il promissario acquirente,
- Tutti gli eredi del venditore deceduto che abbiano accettato l’eredità (anche con beneficio di inventario).
Se anche solo uno degli eredi manca o si rifiuta, non è possibile il trasferimento di proprietà, e l’atto risulterebbe nullo.
In caso di rifiuto da parte degli eredi, invece, l’acquirente ha due strade:
- Ricorrere al giudice per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo (art. 2932 c.c.);
- Richiedere il risarcimento del danno per inadempimento.
È possibile vendere se un comproprietario si oppone? Come procedere.
Caso particolare: vendita della nuda proprietà.
Se il venditore aveva promesso in vendita la sola nuda proprietà riservandosi l’usufrutto, il suo decesso estingue l’usufrutto e fa confluire la piena proprietà agli eredi. In questo caso:
- Il contratto originario diventa inattuabile, poiché non è più possibile trasferire la sola nuda proprietà;
- L’unica soluzione è negoziare un nuovo contratto con gli eredi, per l’intera proprietà, con prezzo e condizioni diverse.
Cosa succede se decede l’acquirente? Gli eredi dovranno comprare la casa?
Anche in questo caso, la legge stabilisce che il contratto preliminare non perde efficacia. Gli eredi dell’acquirente (promissario acquirente) subentrano nei suoi diritti e obblighi, sempre che abbiano accettato l’eredità.
Gli eredi dovranno comprare la casa? Sì, se accettano l’eredità, anche con beneficio di inventario. In tal caso:
- Devono concludere il contratto definitivo e pagare il prezzo pattuito;
- Possono anche essere costretti dal venditore ad adempiere, tramite un'azione giudiziaria.
Se invece gli eredi rinunciano all’eredità, non subentrano nel contratto e quindi nessun obbligo grava su di loro. Il venditore resta libero di vendere l’immobile a terzi.
Se invece accettano l’eredità ma non vogliono firmare il rogito, il venditore può:
- Chiedere l’esecuzione specifica del contratto (art. 2932 c.c.);
- Oppure agire per ottenere il risarcimento del danno.
Vediamo in sintesi in questa tabella riassuntiva.
| Evento | Effetti sul preliminare | Conseguenze pratiche |
| Decesso del venditore | Il contratto resta valido | Gli eredi devono firmare il rogito |
| Eredi del venditore non firmano | Il contratto non si può concludere | L’acquirente può agire in giudizio |
| Decesso dell’acquirente | Il contratto resta valido | Gli eredi devono acquistare l’immobile |
| Eredi dell’acquirente rinunciano all’eredità | Nessun obbligo verso il venditore | Il contratto non si esegue |
Il decesso di una delle parti tra preliminare e definitivo non annulla automaticamente gli effetti del contratto: gli eredi possono subentrare e portare a termine l’affare, ma è necessario che lo facciano nel rispetto delle regole della successione.
La recente giurisprudenza della Cassazione e la normativa civile confermano che l’attenzione nella redazione del compromesso e una buona consulenza legale possono evitare blocchi e contenziosi, anche nei momenti più delicati.
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