Se ti stai apprestando a mettere in vendita o in affitto il tuo immobile uno dei dati che dover inserire di certo è il valore relativo alla superficie espressa i metri quadri. Ma a quale superficie fare riferimento e come si calcola? Eccoti una breve guida per aiutarti a fare chiarezza e agire tranquillo. Per prima cosa è doveroso fare una distinzione tra superficie catastale, superficie commerciale e superficie calpestabile. Andiamo per ordine.

Superficie catastale

La superficie catastale è la somma complessiva delle diverse superfici di un’immobile. Per calcolarla bisogna sommare le seguenti tipologie di superfici: A, B, C, D, E, a quelle delle eventuali aree scoperte o assimilabili. Eccole in dettaglio:

A) superfici dei vani principali e dei vani accessori diretti, cioè camere da letto, salotto, studio, bagni, cucina, ingressi, corridoi e ripostigli. Dovrai considerarli al 100% sul calcolo della superficie

B) vani accessori indiretti comunicanti, per esempio solai e cantine Dovrai considerarli al 50% sul calcolo della superficie

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C) vani accessori indiretti comunicanti, per esempio solai e cantine non comunicanti con l’immobile. Dovrai considerarli al 25% sul calcolo della superficie

D) balconi e terrazzi comunicanti Dovrai considerarli al 30% della loro superficie reale se questa è inferiore o uguale a 25 metri quadrati e al 10% se supera i 25 metri quadrati.

E) balconi e terrazzi non comunicanti Dovrai considerarli secondo gli stessi criteri della tipologia D ma con percentuali diverse, 15% e 10% rispettivamente.

Al calcolo per la superficie catastale dovrai poi aggiungere le superfici di aree scoperte o assimilabili come giardini, piazzali, cortili, corti e simili, che siano di pertinenza esclusiva dell’immobile. Queste aree sono calcolate al 10% se la loro superficie complessiva è inferiore o uguale alla superficie globale della tipologia A, oppure al 2% se la loro superficie è superiore.

Superficie commerciale

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Quando si parla di superficie commerciale abbiamo a che fare con un parametro di mercato che rappresenta la categoria specifica a cui gli operatori del settore immobiliare hanno l’obbligo di attenersi quando devono valutare il valore di un immobile; valore importante anche (tra gli altri) per definirne il valore commerciale. Per calcolare la superficie commerciale di un immobile dovrai sommare il 100% della superficie calpestabile (vedi sotto) il 100% delle superfici delle pareti divisorie interne non portanti, il 50% delle superfici delle pareti di confine comunicanti con altre unità immobiliari. Inoltre bisogna tener conto del 25% delle superfici di balconi e terrazze scoperte, il 35% di balconi e terrazze coperte, il 60% delle superfici delle verande qualora presenti, il 35% delle superfici di porticati e patii, il 15% delle superfici di giardini di appartamento e il 10% delle superfici di giardini e ville.

Superficie calpestabile Abbiamo visto quanto è importante sommare le varie voci per poter ottenere un valore corretto di superficie commerciale e catastale. Nel caso della superficie calpestatile il lavoro è decisamente in difetto in quanto dovrai sottrarre dal calcolo tutto ciò che può rappresentare un ostacolo fisico per gli occupanti limitandoti a seguire il perimetro interno delle pareti e non quello esterno.

Nel caso del calcolo della superficie calpestabile di un bagno per esempio dovrai tenere conto soltanto della pavimentazione escludendo e aree dove si trovano il WC, la vasca da bagno, il piatto doccia, il bidet e qualsiasi altro elemento fisicamente collegato al suolo e quindi inamovibile. Va eliminata inoltre anche l’area occupata dalle pareti.

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