Cosa sapere sui passaggi da seguire, i diritti e gli obblighi in caso di decesso del proprietario o dell’inquilino.
Quando una delle parti di un contratto di locazione viene a mancare, il rapporto contrattuale non si interrompe automaticamente. La normativa italiana tutela la continuità abitativa per gli inquilini e garantisce il rispetto degli accordi contrattuali da parte degli eredi del locatore o del conduttore.
Vediamo in dettaglio i diversi scenari, le normative di riferimento e gli adempimenti da seguire.
Trovi in blu le parole chiave legate agli argomenti che possono aiutarti a documentarti meglio. Clicca e accedi ai contenuti relativi.
Cosa succede al contratto di locazione se muore il proprietario?
La morte del locatore (proprietario dell'immobile) non annulla il contratto di locazione. Secondo il diritto italiano, il contratto è considerato un diritto reale che si trasferisce agli eredi del defunto. Gli eredi subentrano automaticamente come nuovi locatori e assumono i diritti e gli obblighi del defunto, tra cui:
- Riscossione del canone di affitto: gli eredi diventano i beneficiari legittimi dei pagamenti effettuati dall’inquilino.
- Gestione di eventuali sfratti: in caso di morosità, gli eredi possono procedere legalmente per ottenere lo sfratto.
- Manutenzione straordinaria: spetta agli eredi occuparsi delle riparazioni straordinarie dell’immobile, come stabilito dal contratto.
Se gli eredi decidono di vendere l'immobile, il contratto di locazione rimane in vigore e si trasferisce al nuovo proprietario. L'inquilino, in questi casi, mantiene il diritto di occupare l’immobile fino alla scadenza del contratto, alle stesse condizioni precedenti.
Contratto di affitto: modello facsimile.
Deposito cauzionale per l'affitto: come funziona, facsimile.
Cosa fare in caso di decesso del locatore?
Gli eredi del locatore devono eseguire alcuni adempimenti formali:
- Comunicare il subentro all'inquilino: avvisando il conduttore della nuova situazione e fornendo i dettagli per il pagamento del canone.
- Registrare il subentro presso l'Agenzia delle Entrate: questa operazione deve essere effettuata entro 30 giorni dal decesso compilando il modello RLI.
- Eventuali modifiche bancarie: gli eredi devono comunicare il nuovo conto corrente dove l’inquilino dovrà effettuare i pagamenti.
Cosa succede al contratto di locazione in caso di decesso dell'inquilino?
In caso di decesso del conduttore (cioè l'inquilino) il contratto può essere trasferito agli eredi o ai familiari conviventi. La normativa applicabile è l’articolo 6 della legge 392/1978, che stabilisce:
- Subentro automatico: il coniuge, i figli, gli altri eredi o i conviventi abituali del defunto possono continuare ad abitare l'immobile senza dover stipulare un nuovo contratto.
- Facoltà di recesso: se gli eredi non convivono con il defunto e non desiderano proseguire il contratto, possono recedere entro tre mesi dalla data del decesso.
Quando si paga l'affitto: inizio, metà o fine mese?
Lettera di sollecito pagamento affitto: come scriverla, facsimile.
Come comunicare il subentro all’Agenzia delle Entrate?
Il subentro nel contratto di locazione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. La procedura prevede:
- La compilazione del modello RLI, utilizzato anche per la registrazione di nuovi contratti.
- Inserire il codice "6" nella sezione “Adempimenti successivi” e "2" per la “Tipologia di subentro”.
- Allegare una copia del contratto originario e del certificato di morte.
Cedolare secca e subentro: cosa sapere.
Se il contratto era soggetto alla cedolare secca, gli eredi possono mantenere questo regime fiscale agevolato o attivarlo ex novo, comunicandolo all’inquilino tramite raccomandata.
Affitto in nero: cosa rischiano inquilino e proprietario.
Chi paga il subentro in un contratto di locazione?
Quando il subentro avviene a causa di un decesso, non sono previste imposte di registro o altre tasse. Questo vale sia per gli eredi del locatore che per quelli del conduttore. In caso di subentro volontario, invece, si applica un’imposta di registro, generalmente a carico del subentrante.
Cosa succede in caso di tardiva o mancata comunicazione del subentro?
La mancata registrazione del subentro può comportare diverse conseguenze:
- Sanzioni amministrative: l’Agenzia delle Entrate può applicare multe per il ritardo.
- Problemi legali: un contratto non registrato può creare difficoltà nella gestione di eventuali controversie.
- Perdita dei benefici fiscali: come l’applicazione della cedolare secca.
In caso di decesso del locatore o del conduttore, è fondamentale seguire con attenzione le normative per garantire la continuità del contratto e il rispetto delle condizioni iniziali. Rivolgersi a un consulente legale o a un commercialista può essere utile per affrontare la situazione in modo corretto, evitando errori o sanzioni.
Trovi altri articoli e approfondimenti a proposito di compravendita, affitto, mutuo e molto altro all’interno del Blog Immobiliare di Vendocasaprivato. Come ad esempio..