Come comportarsi in caso di locazione con più conduttori?
Cosa fare quando si stipula un contratto di locazione a più inquilini? Chi paga l'affitto? Cosa fare se uno degli inquilini decide di recedere dal contratto? Nell'articolo cerchiamo di vederlo in dettaglio e analizzare vantaggi e tutele.
Contratto intestato a due o più inquilini: come funziona?
Di norma il contratto è l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale. Si evince dunque che, affinché si possa parlare di contratto devono esserci almeno due parti presenti. Le parti però possono essere più di due e da qui la possibilità di stipulare un accordo locatizio con più conduttori o inquilini. Art 1321 c.c.
Quando parliamo di contratti con più inquilini il più delle volte si tratta di contratti stipulati da studenti e lavoratori spinti dalla necessità di dividere le spese di un appartamento anche con persone completamente sconosciute. In questo caso il Locatore ha due possibilità di scelta per poter procedere:
- stipulare contratti singoli, quindi un contratto di locazione con ogni conduttore.
- redigere un unico contratto con più conduttori.
Nel primo caso se il locatore decide di stipulare un singolo contratto per conduttore mantiene separati e svincolati i rapporti tra conduttori.
Diverso è se decide di redigere un unico contratto con più conduttori in quanto il contratto è sottoposto alle regole previste dagli articoli 1292 che prevede che: "L'obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri (…) Regole previste anche dall'art. 1294 che chiarisce che: "I condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente.”
In termini più concreti tutti gli inquilini che decidono di prendere in affitto lo stesso appartamento sono obbligati in solido al pagamento dei canoni locatizi e di tutte le altre spese accessorie relative al contratto, tranne il caso in cui, come chiarisce l'art 1294 "non è diversamente disposto dal titolo."
Con questo la norma intende dire che le parti si possono accordare affinché la solidarietà passiva sia esclusa. Ciò vuol dire che la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (es.pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione.
Fatte queste precisazioni, a cui il locatore e i conduttori devono prestare attenzione, una volta che il contratto è stato redatto deve essere sottoscritto dalle parti. Infine deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate del territorio o online tramite il sito della Agenzia delle Entrate.
Affitto con più inquilini: chi paga l'affitto?
Nell'ipotesi di contratto di affitto intestato a più inquilini, l'obbligazione principale del contratto (cioè, quella di pagare il canone) grava solidalmente su tutti i conduttori. In pratica, ciò significa che il locatore sarà libero di chiedere per intero il canone anche solo a uno degli inquilini; quest'ultimo, poi, potrà agire in regresso (art. 1299 c.c.) nei confronti degli altri per ottenere il pagamento delle loro quote. Secondo il primo comma della norma da ultimo citata, infatti, «Il debitore in solido che ha pagato l'intero debito può ripetere dai condebitori soltanto la parte di ciascuno di essi».
Cosa fare in caso di recesso da parte di uno dei conduttori?
Cosa succede se solo uno dei conduttori di un contratto che ne coinvolge altri decide di terminare la sua permanenza nell'appartamento affittato? In questo specifico caso parliamo di una condizione risolutiva disciplinato dall'art.1360 c.c che per i contratti a esecuzione continua come appunto l'affitto prevede che l'avveramento di essa, in mancanza di patto contrario, non ha effetto riguardo alle prestazioni già eseguite", sancendone in questo modo la sua efficacia ex nunc, ossia da quando si verifica la condizione, che nel caso di specie è il recesso di uno dei conduttori.