Lavori negati dal proprietario di una casa in affitto: cosa fare, cosa evitare, come muoversi.
Indipendentemente dalla durata del contratto di affitto, può succedere che in un appartamento locato siano necessari interventi di manutenzione straordinaria ai quali il proprietario non può sottrarsi. Può accadere altresì che il proprietario di un immobile in affitto con regolare contratto sia contrario all'esecuzione dei lavori previsti. Cosa fare dunque se il proprietario rifiuta di eseguire i lavori necessari? Cosa può fare l'inquilino?
L’inquilino, ovvero il conduttore, può considerare diverse opzioni legali e rivolgersi al tribunale per ottenere un ordine che obblighi il locatore a effettuare i lavori necessari e risarcire eventuali danni subiti. Ecco cosa sapere, come muoversi, cosa evitare e come intervenire.
Spese di manutenzione: chi le paga?
Quando si affitta un immobile, è importante capire chi è responsabile delle spese di manutenzione e cosa può fare l’inquilino se il proprietario non vi provvede. Sia il locatore che il conduttore hanno obblighi e responsabilità. Anche se l'inquilino deve custodire l’immobile con diligenza e restituirlo nelle stesse condizioni in cui gli è stato affidato, tutte le spese di manutenzione straordinaria spettano al locatore.
Questo significa che il proprietario deve garantire che l’appartamento sia abitabile e conforme all’uso previsto nel contratto di affitto. In dettaglio, il locatore ha l’obbligo di:
- Consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione.
- Garantire che l’immobile sia privo di vizi.
- Redigere un contratto di affitto e comunicarne l’avvenuta registrazione.
- Assicurare il pacifico godimento dell’immobile al conduttore contro eventuali molestie di terzi.
- Mantenere l’immobile in condizioni adeguate all’uso concordato.
- Pagare le spese di manutenzione straordinaria e le spese condominiali di gestione straordinaria se l’immobile fa parte di un condominio.
Ricapitolando le spese di piccola manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino, mentre quelle di manutenzione ordinaria di elevato importo e di manutenzione straordinaria spettano al locatore. Le piccole riparazioni, come una tubatura che gocciola, sono responsabilità dell’inquilino, mentre le riparazioni più importanti, come danni agli infissi esterni o agli impianti interni che richiedono interventi murari, sono a carico del proprietario.
Differenza tra conduttore e locatore: obblighi e suddivisione delle spese.
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Manutenzione straordinaria: come comportarsi.
La cosa fondamentale da lato affittuario (conduttore) è informare tempestivamente il locatore quando l’immobile necessita di riparazioni, preferibilmente con una raccomandata per avere una prova in caso di controversie legali. L’avviso deve essere dato in tempo utile per evitare l'aggravarsi delle condizioni dell'immobile e l’aumento dei costi di riparazione.
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Cosa fare se il proprietario non esegue i lavori?
Potrebbe accadere che il proprietario ignori la richiesta di lavori straordinari e lasci inquilini e immobile a bocca asciutta. Se il locatore non dovesse intervenire nonostante la richiesta, il conduttore avrebbe a disposizione diverse opzioni legali. Vediamole in dettaglio:
- Azione giudiziale: il conduttore può rivolgersi al tribunale per ottenere una condanna del locatore ad eseguire i lavori e risarcire eventuali danni.
- Risoluzione del contratto: se i guasti sono gravi e rendono l'immobile inabitabile, l'inquilino può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, oltre al risarcimento dei danni.
- Effettuare i lavori urgenti direttamente: se i lavori sono urgenti, l'inquilino può eseguirli direttamente, previa comunicazione immediata al locatore, e richiedere il rimborso delle spese sostenute.
Valutando la soluzione più adatta, l’inquilino può procedere solo dopo aver comunicato con il locatore e indicato il problema e la relativa urgenza.
È possibile la sospensione del pagamento del canone di locazione?
In generale, l’inquilino non può sospendere il pagamento del canone di locazione in attesa che il locatore effettui i lavori, a meno che l’immobile non risulti totalmente inabitabile. In tal caso, l’inquilino deve dimostrare di essere stato costretto ad andare via dalla dimora.
Se l’inquilino continua a vivere nell’immobile, non può sospendere o ridurre il canone autonomamente. L’unica via è l’azione giudiziale.
A tal proposito se il proprietario dovesse persistere nel non rispettare i propri obblighi, l'inquilino è in condizione di poter muovere una denuncia a suo carivo per inadempimento contrattuale. La denuncia può essere presentata presso il tribunale competente, dove l'inquilino può chiedere l'adempimento degli obblighi da parte del locatore, il risarcimento dei danni subiti a causa del mancato intervento e la risoluzione del contratto di locazione in caso di gravi inadempimenti.
L'inquilino ha vari strumenti legali per tutelarsi in caso di inadempienza del locatore. È importante agire tempestivamente e documentare tutte le comunicazioni e le condizioni dell'immobile per poter presentare un caso solido in tribunale.
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