Clausola "non fumatori" in un Contratto di affitto: si può inserire? Quando è concesso, cosa dice la legge.
Con l’entrata in vigore della nuova legge a Milano dal 1° Gennaio 2025, che vieta il fumo in tutte le aree pubbliche, comprese le strade cittadine, l’attenzione verso il tema del fumo si fa sempre più rilevante. Questa normativa, che mira a tutelare la salute pubblica e a migliorare la qualità dell’aria, ha acceso il dibattito anche in ambiti privati, come il mercato delle locazioni immobiliari.
La domanda che si pongono molti proprietari è: è possibile vietare il fumo all’interno di un immobile in affitto? E quali strumenti contrattuali si possono utilizzare per far rispettare questa regola?
Vediamo in dettaglio cosa dice la legge a proposito del divieto di fumo all'interno di un rapporto tra inquilino e proprietario in occasione dell'affitto di un'aooartamento o una stanza.
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Cos’è la clausola non fumatore e perché introdurla?
Nel mercato immobiliare, sempre più proprietari scelgono di proteggere i loro immobili da danni legati al fumo inserendo nei contratti di affitto la cosiddetta "clausola non fumatore". Questo tema, oltre a sollevare questioni legali, pone dubbi su cosa accada in caso di violazione da parte dell’inquilino. Ad esempio, è possibile la cessazione del contratto di affitto?
La clausola non fumatore è una disposizione contrattuale che vieta espressamente di fumare all’interno di un immobile locato, inclusi eventuali spazi accessori come balconi e terrazze. Inserire questa clausola offre vantaggi sia per il proprietario che per i futuri inquilini.
È legale vietare il fumo in un contratto di affitto?
Sì, è assolutamente legale. L’articolo 1322 del Codice Civile consente alle parti di stipulare accordi contrattuali liberamente, purché non violino norme imperative o l’ordine pubblico. La clausola non fumatore non costituisce una discriminazione, ma un modo per proteggere il bene locato e tutelare i diritti delle altre parti coinvolte.
Per essere valida, tuttavia, la clausola deve:
- Essere chiara e specifica.
- Essere accettata espressamente dall’inquilino al momento della stipula del contratto.
Ecco un esempio pratico:
"È vietato fumare all’interno dell’immobile locato e nelle relative pertinenze (es. balconi, terrazze). Qualsiasi violazione comporterà l’obbligo di risarcire i danni e potrà costituire motivo di risoluzione del contratto."
È possibile recedere da un Contratto di Affitto in caso di inquilino fumatore?
La presenza di un inquilino fumatore non è, di per sé, un motivo valido per interrompere il contratto di affitto. Tuttavia, se l’inquilino fuma all’interno dell’immobile in violazione della clausola non fumatore, il proprietario può intervenire. Ecco come agire in caso di violazione del contratto:
- Inviare una diffida formale: in caso di violazione, il proprietario può inviare una lettera di diffida all’inquilino, ricordandogli gli obblighi contrattuali e intimandolo a cessare il comportamento scorretto.
- Richiedere risarcimenti: se il fumo ha causato danni materiali, come pareti ingiallite o odori persistenti, il proprietario può trattenere una parte del deposito cauzionale o chiedere ulteriori somme a copertura dei costi di ripristino.
- Risoluzione del contratto: in caso di violazioni gravi o reiterate, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi dell’articolo 1453 del Codice Civile. Tuttavia, questa soluzione richiede che il proprietario dimostri il danno subito o l’impossibilità di proseguire il rapporto locatizio a causa del comportamento dell’inquilino.
Cosa non si può fare.
Non è possibile sfrattare un inquilino solo perché è un fumatore, a meno che non violi esplicitamente la clausola contrattuale. Inoltre, il divieto non può estendersi a spazi non inclusi nel contratto (ad esempio, il cortile comune del condominio).
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