Recuperare la cauzione nel caso di un contratto non registrato: come procedere.
Il deposito cauzionale, spesso chiamato semplicemente "cauzione", è una somma che l’inquilino versa al proprietario all’inizio dell’affitto per tutelarsi da eventuali danni all’immobile o mancati pagamenti. Ma cosa succede se il contratto di locazione non è stato registrato? È comunque possibile recuperare la cauzione?
La risposta è sì. Anche se la mancata registrazione è un’irregolarità fiscale, il proprietario è comunque obbligato a restituire il deposito. Vediamo in dettaglio come procedere, quali prove servono, cosa fare per recuperare la cauzione.
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Cos’è la cauzione e perché si paga?
La cauzione è una somma versata dall’inquilino a garanzia del rispetto degli obblighi contrattuali, come il pagamento dell’affitto, eventuali danni all’appartamento o oneri condominiali. L’importo non può superare tre mensilità di canone.
Se alla fine dell’affitto il locatore ritiene che ci siano danni, non può trattenere la cauzione senza giustificazione: deve dimostrarlo e, se l’inquilino non è d’accordo, rivolgersi a un giudice.
Affitto in nero: cosa rischiano proprietario e inquilino?
Un contratto di affitto non registrato è valido?
No. Se un contratto di locazione non viene registrato, è considerato nullo. Questo significa che non ha alcun valore legale e non produce effetti giuridici. La legge impone l’obbligo di registrazione, e la mancata registrazione porta a conseguenze importanti: l’inquilino non è obbligato a pagare il canone d’affitto (anche se il proprietario può chiedere un’indennità per l’occupazione dell’immobile).
Il locatore non può sfrattare l’inquilino per morosità (dovendo invece avviare un’azione più lunga e complessa) e nessuna clausola contrattuale ha valore legale, compresa la durata dell’affitto o l’obbligo di preavviso.
Chi deve registrare il contratto di affitto: proprietario o inquilino?
Il proprietario deve restituire la cauzione se l’affitto è in nero?
Sì. Anche se il contratto non è valido, il proprietario deve restituire la cauzione perché trattenere quel denaro sarebbe un indebito arricchimento, vietato dall’articolo 2041 del Codice Civile.
Quali prove servono per recuperare la cauzione?
Per ottenere la restituzione, l’inquilino deve dimostrare di aver versato la cauzione. Le prove più efficaci sono una ricevuta firmata dal locatore, il contratto di locazione (anche se non registrato), un bonifico bancario con causale che indichi “deposito cauzionale” o simili e, in alcuni casi, testimonianze di chi ha assistito al pagamento.
Anche il solo bonifico può bastare, ma la causa potrebbe essere più complessa. In questo caso, l’inquilino dovrà avviare un’azione legale per il riconoscimento del credito e sarà il giudice a valutare la situazione.
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Cosa fare se si ha una prova scritta del pagamento?
Se l’inquilino ha una ricevuta o un contratto che attesti il versamento della cauzione, può richiedere un decreto ingiuntivo, ovvero un ordine del giudice che obbliga il proprietario a restituire la somma entro un termine stabilito (di solito 40 giorni).
Il locatore non può trattenere la cauzione per compensare eventuali affitti non pagati, perché il contratto non registrato è nullo. Tuttavia, può avviare una causa separata per chiedere un’indennità di occupazione relativa al periodo in cui l’inquilino ha usufruito dell’immobile.
Anche in caso di affitto in nero, l’inquilino ha diritto alla restituzione della cauzione. Se il locatore si rifiuta, è possibile agire legalmente per recuperare l’importo. L’importante è raccogliere e conservare tutte le prove possibili del pagamento, così da far valere i propri diritti.
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Cauzione in contanti: con o senza ricevuta cambia tutto.
Se l’inquilino ha versato la cauzione in contanti con ricevuta, dispone di una prova valida per richiederne la restituzione. Può inviare una raccomandata A/R o PEC al proprietario e, in caso di rifiuto, ottenere un decreto ingiuntivo o avviare un’azione legale.
Se il pagamento è avvenuto senza ricevuta, dimostrarlo diventa più difficile. È possibile provare l’avvenuto versamento con messaggi, email, testimoni o un contratto. Senza una prova scritta, il recupero della somma sarà complicato. Per evitare problemi, è sempre preferibile effettuare il pagamento tramite bonifico o richiedere una ricevuta firmata.
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