Il contratto di affitto 4+4 è quello più utilizzato nella prassi. Consente di fissare liberamente il contenuto dell’accordo e il canone mensile, rimanendo vincolati alla durata minima stabilita dalla legge (4 anni con primo rinnovo automatico di altri 4 anni) ed alle modalità con cui è possibile recedere dal contratto in oggetto. Facciamo chiarezza e distinzione tra Locatore e Conduttore. Il Locatore è il proprietario di casa che mette in affitto il suo immobile. Il Conduttore è colui che prende in affitto l’immobile.

Come si stipula il contratto di affitto 4+4? Proprietario e inquilino stipulano una scrittura privata senza bisogno dell’assistenza di notaio o altro pubblico ufficiale. Il contratto può essere richiesto al proprio consulente oppure realizzato dalle parti sulla base di un facsimile reperibile su internet. La consulenza di un professionista è consigliata ma non necessaria. l contratto deve riportare la firma delle parti.

Se si tratta di un immobile in comunione è necessario per il Locatore il consenso di tutti i proprietari. Ad ogni modo, secondo la giurisprudenza, anche se a stipulare l’affitto dovesse essere solo uno solo di questi, il contratto avrebbe ugualmente valore nei confronti degli altri i quali tutt’al più potrebbero solo chiedere un risarcimento al contitolare, ma non avrebbero alcuna azione nei confronti dell’inquilino (ad esempio non possono mandarlo via).  Nel caso di immobile in comunione tra coniugi, è necessario il consenso di entrambi i coniugi. In mancanza, il contratto è valido ed efficace, ma il coniuge dissenziente può agire entro un anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell’atto per ottenerne l’annullamento ed il risarcimento del danno nei confronti del coniuge disponente.

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Quanto dura il contratto 4+4? La legge fissa una durata minima del contratto di locazione a canone libero ma non limita le parti a fissare una durata superiore, a seconda dei propri interessi. In particolare la durata minima non può essere inferiore a 4 anni, decorsi i quali il contratto è rinnovato automaticamente per un periodo di altri 4 anni.

Tra i primi 4 anni e i successivi 4 del rinnovo automatico, solo il conduttore può dare comunicazione di recesso, con preavviso di 6 mesi prima. Il locatore invece può farlo nei seguenti casi: - possibilità per il conduttore di avere a disposizione un altro immobile - intenzione di vendere l’immobile stesso a terzi. - mancato utilizzo del bene da parte del conduttore - destinazione dell’immobile ad uso proprio del locatore - ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio di cui è parte l’immobile locare

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Come registrare il contratto di affitto 4+4? Naturalmente non basta solo redigere per iscritto il contratto di affitto. Affinché lo stesso sia valido deve essere registrato all’Agenzia delle entrate entro 30 giorni dalla stipula. I costi di registrazione vengono normalmente separati al 50%, locatore e conduttore. Avvenuta la registrazione del contratto il locatore deve darne notizia al conduttore e all’amministratore di condominio nei successivi 60 giorni.Per registrare il contratto non è per forza necessario recarsi presso l'agenzia ma è possibile accedendo online al sito dell'Agenzia delle entrate con login e password (tramite spid) accedendo al profilo utente, registrazione nuovo contratto. Compilando quindi il modello RLI online. Quindi pagando le imposte e ricevendo successivamente conferma (entro un paio di giorni) all'interno del tuo profilo personale. E' buona cosa fornire il Conduttore di una copia della registrazione del contratto.

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Non è possibile dare in affitto un’abitazione affinché sia destinata a uso ufficio, magazzino o negozio. L’immobile da concedere in locazione deve essere adibito all’uso abitativo: ciò significa che deve essere concretamente idoneo per l’uso indicato, per il conduttore  ad essere utilizzato per la destinazione pattuita. Il locatore è tenuto a fornire una serie di documenti tecnico-amministrativi che lo attestano come ad esempio l’attestato di agibilità e l’Ape ossia l’attestato di prestazione energetica. Ne deriverebbero sanzioni amministrative per entrambe le parti e il recupero a tassazione degli importi non versati in sede di registrazione.