Affitto e chiavi perse del condominio: spese a carico di inquilino o proprietario?
Vivere in affitto comporta diritti e doveri per proprietario e inquilino.
Una delle situazioni più comuni è la perdita delle chiavi del portone condominiale: chi deve sostenere la spesa del duplicato o della sostituzione della serratura?
Le regole cambiano a seconda che si tratti di semplice duplicato o di un intervento più importante, come la sostituzione della serratura del portone, decisa dall’assemblea condominiale.
Diritto alle chiavi in caso di affitto
Chi vive in un appartamento in affitto ha il diritto di possedere le chiavi del portone condominiale per accedere alle parti comuni: scale, androne, garage o cortile.
Il proprietario, al momento della consegna dell’immobile, deve fornire all’inquilino almeno un set completo di chiavi (portone, porta dell’appartamento e eventuali altri accessi).
Smarrimento delle chiavi: chi paga?
Per capire chi paga, è utile ricordare la distinzione:
Manutenzione ordinaria → riguarda le spese di piccola entità (es. duplicati chiavi, sostituzione di parti usurate di uso quotidiano). È sempre a carico dell’inquilino.
Manutenzione straordinaria → comprende interventi più complessi e costosi (es. cambio serratura portone condominiale, rifacimento scale, tetto). Spetta al proprietario, salvo poi rivalersi sull’inquilino se questi ha causato il danno.
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Caso 1 – Semplice duplicato
Se l’inquilino perde le chiavi del portone, e non c’è alcun rischio per la sicurezza del palazzo, la spesa per rifarle ricade esclusivamente sull’inquilino.
Il costo non può essere chiesto né al condominio né al proprietario, perché si tratta di uso personale e di una spesa di manutenzione ordinaria.
Caso 2 – Sostituzione della serratura
Quando la perdita delle chiavi genera un rischio concreto (ad esempio furto del mazzo con i documenti, smarrimento in un luogo pubblico), potrebbe essere necessario sostituire la serratura del portone condominiale.
La spesa per la sostituzione, trattandosi di manutenzione straordinaria, è formalmente a carico del proprietario dell’appartamento.
Tuttavia, se la responsabilità dello smarrimento è chiara e attribuibile all’inquilino, il proprietario può rivalersi sull’affittuario, chiedendo il rimborso.
Esempi pratici
Capire la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria può sembrare complicato, soprattutto quando si parla di spese tra inquilino e proprietario.
Per rendere tutto più chiaro, vediamo alcuni esempi pratici di situazioni comuni legate alla perdita delle chiavi del portone condominiale.
Questi casi ti aiuteranno a capire meglio come vengono gestite le spese e a chi spettano davvero.
Inquilino distratto: perde la chiave al supermercato. Nessun pericolo per il condominio, basta rifare il duplicato → paga l’inquilino.
Furto con documenti: un ladro ruba la borsa dell’inquilino con chiavi e carta d’identità, rendendo nota l’abitazione. L’assemblea decide di cambiare la serratura → spesa straordinaria a carico dei proprietari, ma il proprietario dell’appartamento può chiedere rimborso all’inquilino.
Serratura rotta per usura: il portone non funziona più e serve un cambio serratura. Nessuna responsabilità dell’inquilino → spesa condominiale, ripartita tra i proprietari.
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Il ruolo dell’assemblea condominiale
La decisione di sostituire la serratura del portone condominiale non è individuale, ma deve essere deliberata dall’assemblea condominiale.
Le opzioni sono due:
Ripartizione tra tutti i condomini in base ai millesimi, come avviene normalmente per la manutenzione straordinaria.
Addebito diretto al responsabile dello smarrimento, se la sua colpa è provata e l’assemblea decide in tal senso.
In pratica, anche se la spesa inizialmente è a carico del proprietario, l’assemblea può stabilire che venga poi rimborsata dall’inquilino responsabile.
In caso di perdita delle chiavi del portone condominiale in affitto:
L’inquilino paga sempre il duplicato se si tratta di un caso semplice.
La sostituzione della serratura è spesa straordinaria a carico del proprietario, ma se la responsabilità dello smarrimento è dell’inquilino, il proprietario può chiedere il rimborso.
L’assemblea condominiale decide come ripartire i costi e, in casi particolari, può imputare l’intero importo al responsabile.
La regola d’oro: distinguere tra spese ordinarie e straordinarie, e mantenere sempre una comunicazione chiara tra inquilino, proprietario e amministratore.
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