Che cos'è l'adeguamento ISTAT, come si calcola, in quali contratti è possibile prevederlo.
L'adeguamento del canone di locazione è un tema che spesso genera dubbi e controversie tra proprietari e inquilini. Si tratta di un meccanismo legato all'inflazione, che permette di aggiornare l'importo dell'affitto in base alle variazioni dell'indice dei prezzi al consumo calcolato dall'Istat.
Ma quando è legittima la richiesta di aggiornamento? E in quali casi è obbligatorio versare l’adeguamento o gli arretrati? In questo articolo analizziamo le regole principali e le situazioni concrete per fare chiarezza.
Vediamo in dettaglio quando è richiesto l’adeguamento Istat ed in quali contratti è possibile applicarlo.
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Che cos’è l’adeguamento del canone secondo gli indici Istat?
L’adeguamento del canone di locazione è una misura volta a mantenere il valore economico del contratto di affitto nel tempo, contrastando la perdita di potere d’acquisto causata dall’inflazione.
L’aggiornamento si basa sui dati forniti dall’Istituto Nazionale di Statistica (Istat), che misura l’aumento del costo della vita attraverso variazioni percentuali dell’indice dei prezzi al consumo (Foi). Questo meccanismo è particolarmente importante nei contratti di lunga durata.
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Come si calcola l’adeguamento Istat del canone di locazione?
L’ammontare dell’adeguamento dipende dal tipo di contratto. Ecco come si applica l’adeguamento Istat per le principali forme di contratto presenti sul mercato:
- Contratti a canone libero:
- La durata è di 4 anni, rinnovabili automaticamente per altri 4.
- L’adeguamento è pari al 100% dell’incremento dell’indice Foi. - Contratti a canone concordato:
- Durano 3 anni, rinnovabili per 2.
- L’adeguamento è limitato al 75% dell’indice Foi. - Contratti per uso commerciale:
- Generalmente prevedono un incremento pari al 75% dell’indice Foi.
- È possibile concordare percentuali maggiori per contratti con durata superiore a 6 anni o con canoni annui sopra i 250.000 euro.
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Dove verificare l'adeguamento Istat nel contratto di affitto.
Per capire se l’adeguamento Istat è applicabile ad un contratto di locazione, è importante controllare la presenza di una clausola dedicata.
Questa clausola, solitamente è inserita tra le condizioni economiche del contratto; dovrebbe specificare nel dettaglio: il riferimento all'indice Foi dell’Istat, che misura le variazioni dei prezzi al consumo, la percentuale di applicazione e la decorrenza. Ecco un esempio della clausola di riferimento all'adeguamento Istat in un contratto di affitto:
“"A partire dal secondo anno di durata del contratto, il canone di locazione sarà soggetto a un adeguamento annuale in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), calcolato dall'Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT). L'adeguamento sarà applicato nella misura del [100%/75%] della variazione registrata e decorrerà automaticamente, salvo diversa comunicazione da parte del locatore”.
In quali casi l’adeguamento Istat non è applicabile?
L’adeguamento del canone non si applica ai contratti con cedolare secca, un regime fiscale agevolato che esclude appunto l’applicazione degli aumenti in tal senso. Tale regime consente ai proprietari di beneficiare di un’imposta sostitutiva, fissata al 21% (ridotta al 10% per i contratti concordati).
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Quando è obbligatorio versare l’adeguamento del canone?
L’adeguamento del canone è obbligatorio nei seguenti casi:
- Se previsto nel contratto con clausola di aggiornamento automatico:
In questo caso, l’inquilino è tenuto a versare l’importo aggiornato annualmente, anche senza una richiesta esplicita da parte del proprietario. - Se il locatore ne fa espressa richiesta:
Nei contratti dove l’adeguamento non è automatico, il proprietario deve comunicare formalmente all’inquilino l’importo aggiornato. Da quel momento, l’inquilino è obbligato a versare l’importo maggiorato. - In caso di contratto commerciale con richiesta formale:
Per i contratti commerciali, l’adeguamento è subordinato alla richiesta esplicita del locatore, a meno che il contratto non disponga diversamente.
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Quando il proprietario può richiedere gli arretrati dell’adeguamento Istat?
Se il contratto prevede un aggiornamento automatico, il locatore può richiedere gli arretrati entro 5 anni, termine oltre il quale il diritto si prescrive; tuttavia:
- Se l’adeguamento richiede una richiesta formale:
Il locatore può pretendere il pagamento solo dal momento della comunicazione all’inquilino. Non è possibile richiedere arretrati per anni precedenti la richiesta. - Se il locatore non richiede tempestivamente gli arretrati:
Pur non potendo richiedere somme arretrate, il proprietario può adeguare il canone attuale calcolando tutte le variazioni Istat intervenute negli anni.
Per fare un esempi concreto: un contratto commerciale iniziato ad agosto 2020 con un canone iniziale di 12.000 euro. Se il locatore non richiede aumenti fino al 2024, non può esigere arretrati, ma può adeguare il canone corrente includendo tutte le variazioni Istat dal momento della stipula.
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Conoscere le regole relative all’adeguamento Istat del canone di locazione consente sia agli inquilini che ai locatori di rispettare i propri obblighi contrattuali e prevenire controversie.
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