Può succedere che nell’arco di un trentennio di mutuo cambino le esigenze e si decida di trasferirsi in un altro posto, che sia un comune, una nuova regione o decidere di cambiare vita e trasferirsi all’estero. A tal proposito come ci si comporta quando la decisione di cambiamento porta con se un mutuo in essere? Vediamo in dettaglio le varie soluzioni.
Estinzione anticipata del mutuo.
Una di queste è quella di estinguere il mutuo o di trasferirlo al nuovo acquirente. Nel primo caso è necessario, naturalmente, avere la liquidità utile a saldare il debito. Parliamo di estinzione anticipata del mutuo. Si paga l’intera cifra restante e il finanziamento viene chiuso in modo totalmente definitivo. Per procedere in questa direzione è tipicamente necessario inviare all’istituto bancario una raccomandata con ricevuta di ritorno in cui si afferma di voler per l’appunto di voler estinguere il mutuo prima della scadenza. Alla banca toccherà così calcolare quanto dovuto. Solitamente alla richiesta vanno allegati la copia del documento d'identità del mutuatario e il codice fiscale, documenti facilmente reperibili.
Sia l'acquirente che il venditore e la banca mutuante dovranno prender parte all’atto notarile di vendita dell’immobile. All’istituto di credito verrà quindi versata una parte del prezzo della compravendita, corrispondente al debito residuo. Il debito sarà così estinto e l’ipoteca cancellata in modo gratuito.
L’acquirente diventerà a tutti gli effetti proprietario dell'immobile che sarà libero da ogni vincolo.
Accollo del mutuo.
Un'altra possibile soluzione è quella dell’accollo del mutuo
Una persona può decidere di vendere la propria casa, su cui grava ancora l’ipoteca del mutuo, in accordo con l’acquirente e con la banca mutuataria. Questa opzione prevede che l’acquirente si accolli quindi il debito del mutuatario originario.
Per il venditore c’è un doppio vantaggio: via sia il mutuo che l’ipoteca. All’acquirente toccherà invece valutare i vantaggi e i limiti di tale soluzione.Per procedere con l’accollo del mutuo serve, naturalmente, anche l’ok, il via libera della banca mutuataria. L’istituto di credito in questione deve essere certo che l’acquirente dell’immobile sia un soggetto non a rischio da un punto di vista finanziario in modo da scongiurare il pericolo dell’insolvenza.
Può succedere infatti che rifiuti l’accollo e che richieda la stipula di un altro mutuo: questo avviene se il debito residuo è maggiore del valore di garanzia ipotecaria dell'immobile.
Cambio del bene ipotecato.
Un’altra direzione per vendere la casa con il mutuo può invece essere quella di iscrivere un’ipoteca su un altro immobile al posto dell’appartamento precedente. Si registra in questo caso un cambiamento del bene ipotecato.
Il primo immobile si libera quindi dal vincolo della banca in modo che il compratore possa prendere casa senza alcun peso. Se si sceglie di seguire questa soluzione l’acquirente deve ricevere il via libera della banca. Solitamente il consenso viene dato quando la garanzia prestata è la medesima (uguale)
Il ‘’nuovo’’ immobile deve possedere la stessa possibilità di realizzo qualora si procedesse con una vendita all’asta. Il venditore altrimenti potrebbe dover presentare come garanzia quella di una fideiussione. Parliamo quindi di un terzo soggetto che si impegna nei confronti dell’istituto di credito con il proprio patrimonio in caso di insolvenza del debitore principale. Il garante naturalmente deve avere un patrimonio, sia mobile che immobile, in grado di coprire totalmente il debito che potrebbe essere generato a causa dell’inadempimento del cliente.