Una questione che può porsi chi vive in un condominio con portineria è se è possibile mettere in vendita un locale condominiale come appunto l’appartamento del portiere. Ma quali condizioni devono esserci per poter procedere?

In linea genere la vendita di un immobile condominiale è possibile a patto che ci sia l’unanimità di tutti i condomini. Quando si tratta di una singola unità immobiliare, come la casa del custode, bisogna che ci sia il rispetto di alcune specifiche regole. A tal proposito l’articolo 1117 del Codice Civile distingue tre categorie di beni comuni condominiali:

a) Beni condominiali necessari: indicano dei beni essenziali per l’esistenza di un edificio, come per esempio le scale, i portoni, le facciate. b) Beni di pertinenza: sono i locali che vengono utilizzati nell’uso di servizi comuni, quali per esempio la portineria e i sottotetti. c) Beni comuni accessori: sono quelle opere fra le quali rientrano anche gli ascensori, le cisterne e gli impianti idrici e quelli fognari.

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Tutti i condomini possiedono le aree comuni in uguale misura, accesso e utilizzo, pertanto nessun condomino può decidere autonomamente di cedere la propria parte comune senza che ci sia il consenso degli altri proprietari.

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Come funziona la vendita della portineria? Per decidere sulla questione è necessario innanzi tutto redigere un’assemblea condominiale per approfondire l’argomento e mettere ai voti. È necessario ribadire che il consenso dei condomini deve essere espresso in forma scritta, altrimenti il contratto di vendita potrà essere considerato nullo. Fase successiva all’accertamento della volontà di procedere si dovrà passare alla fase delle trattative eseguendo i passaggi seguenti:

a) Pattuire il prezzo di vendita e tutti si devono recare dal notaio per procedere con il contratto preliminare. b) Stabilire un contratto preliminare, perché esso può tutelare una parte e l’altra dal mancato eventuale adempimento. c) Eseguire un rogito notarile: si devono presentare dal notaio sia l’acquirente che i condomini venditori. Questi ultimi, però, di solito rilasciano una procura notarile, incaricando una persona come rappresentante.

Come ripartire le somme di vendita della portineria? Secondo l’articolo 118 del Codice Civile, se non ci sono differenze negli atti di acquisto o differenze stabilite nel regolamento contrattuale, ciascun condomino ha sulle parti comuni il diritto ad una somma proporzionale alla sua unità immobiliare, al suo valore. Per questo la somma che ogni condomino riceve corrisponde ai suoi millesimi di proprietà. Se, però, in forma scritta dovessero esserci accordi differenti la formula può seguire una ripartizione diversa rispetto alla divisione in millesimi.

Cosa succede in caso di mancata vendita? In caso di mancata vendita di un immobile condominiale è necessario fare una distinzione preventiva tra la presenza di un contratto preliminare e la sua assenza. Può capitare che, dopo l’accordo iniziale, a cambiare idea sia l’acquirente o uno dei condomini. In questo caso, se è stato stabilito un contratto preliminare dal notaio, secondo l’articolo 2932 del Codice Civile, la parte adempiente ha diritto ad ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso. Questo vuol dire che, se l’acquirente si tira indietro, i condomini possono ricorrere per via giudiziaria e ottenere il prezzo che era stato stabilito per la vendita. Se invece si tirano indietro i condomini, l’acquirente può citarli in tribunale e ogni condomino si può rivalere sul singolo condomino inadempiente che ha determinato la citazione in tribunale.