NUOVA RIFORMA SULLE DONAZIONI: Ecco cosa cambia per chi Vende e (sopratutto) per chi Compra
La riforma relativa alla circolazione degli immobili provenienti da donazione è stata approvata in via definitiva il 26 novembre 2025.
Con questa modifica normativa si mette fine al rischio, per chi acquista un immobile donato al proprio venditore, di perderlo successivamente a causa di eventuali rivendicazioni avanzate dagli eredi legittimari del donante.
In sostanza, chi compra una casa che in passato è stata oggetto di donazione non potrà più vedersi sottrarre il bene dopo anni per effetto di contestazioni ereditarie.
La riforma, infatti, elimina la cosiddetta “azione di restituzione” – cioè la possibilità di chiedere la riconsegna dell’immobile – nei confronti dei terzi acquirenti. Rimane comunque intatta la protezione dei legittimari, che conservano un diritto di credito nei confronti del donatario, ovvero di chi ha ricevuto originariamente il bene, per un importo corrispondente alla parte di eredità eventualmente lesa.
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Fino a oggi l’art. 563 del codice civile consentiva agli eredi legittimari (come figli o coniuge del donante) che si ritenevano danneggiati da una donazione di chiedere la restituzione dell’immobile anche a chi lo aveva comprato in seguito.
Ciò significava che l’acquirente di un bene donato correva il pericolo di perderlo anche molti anni dopo, qualora la donazione avesse leso la quota di legittima. Questa incertezza rendeva tali immobili poco appetibili e difficili da utilizzare come garanzia bancaria. Con l’entrata in vigore della riforma, questo pericolo viene rimosso.
L’erede legittimario che ritiene compromessi i propri diritti non potrà più pretendere la riconsegna dell’immobile da parte del compratore successivo: l’azione restitutoria verso i terzi è soppressa in modo definitivo.
Dunque chi acquista un bene proveniente da donazione può dunque contare su un diritto di
proprietà stabile e non attaccabile, senza il timore di future contestazioni. La tutela dei legittimari viene trasformata in un diritto al rimborso economico: l’erede potrà ottenere soltanto una somma di denaro pari alla parte ereditaria violata, direttamente dal donatario originario. In questo modo non si mette più in discussione la posizione dell’acquirente in buona fede, mentre allo stesso tempo si mantiene la protezione dei diritti degli eredi, ma in forma di credito.
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Implicazioni pratiche della Riforma sulla Donazione
Questa semplificazione legislativa avrà effetti immediati e positivi per il mercato e per i cittadini. Tra i principali vantaggi anche migliori condizione per l'accesso al mutuo.
1. Maggiore tutela per gli acquirenti:
Chi compra un immobile donato gode ora di piena sicurezza giuridica, senza la minaccia di future pretese da parte di eredi insoddisfatti. L’incertezza che caratterizzava queste transazioni viene meno, rafforzando l’affidabilità dei passaggi di proprietà. Si passa da una tutela “sul bene” a una tutela di tipo risarcitorio, aumentando la stabilità del mercato.
2. Accesso al credito più semplice:
Gli istituti bancari erano spesso riluttanti ad accettare immobili donati come garanzia per un mutuo, a causa della possibilità che un erede potesse rivendicarli. Con la riforma, questa preoccupazione scompare: tali immobili diventano pienamente ipotecabili e non saranno più necessarie polizze o garanzie aggiuntive. Il risultato è un credito più agevole e meno costoso.
3. Vantaggi per famiglie, giovani e imprese:
La maggiore commerciabilità di questi immobili libera nuove opportunità economiche. Famiglie e giovani coppie potranno vendere o ipotecare con facilità una casa ricevuta in donazione, magari per acquistare una nuova abitazione. Anche imprenditori e professionisti potranno usare questi beni come leva finanziaria senza incontrare resistenze da parte del sistema creditizio. In definitiva, la riforma agevola la circolazione dei beni e potenzia l’accesso al credito, favorendo l’intero comparto immobiliare.
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Ultimo aggiornamento articolo 2 Dicembre 2025
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