Scatena i controlli urbanistici giusti ed evita di comprare una casa insanabile o un atto nullo
Acquistare un immobile con irregolarità edilizie o veri e propri abusi è uno dei peggiori incubi per chi compra casa.
Oltre al rischio concreto che la banca rifiuti il mutuo, la legge italiana (Art. 46 del D.P.R. 380/2001) stabilisce che gli atti di trasferimento di immobili privi dei corretti titoli edilizi sono nulli e privi di effetti.
Molti acquirenti pensano erroneamente che la conformità catastale coincida con quella urbanistica.
Non è così: il Catasto ha una finalità prevalentemente fiscale, mentre ciò che determina lo stato legittimo di un immobile è esclusivamente l'archivio dei progetti depositati in Comune.
Ecco la procedura passo-passo per verificare la regolarità urbanistica prima di arrivare all'atto notarile.
> ABUSI EDILIZI: come verificarli prima di comprare da Privato
(passo-passo). Guida 2026
Fase 1: Richiedere l'accesso agli atti amministrativi in Comune
Il primo passo consiste nell'effettuare una domanda di accesso agli atti presso lo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune in cui si trova l'immobile.
Questa procedura consente di visionare e ottenere copia del progetto originario approvato e di tutte le varianti successive (CILA, SCIA, Permessi di Costruire, domande di condono).
Nota: i tempi di attesa comunali possono variare dai 30 ai 60 giorni, motivo per cui è fondamentale muoversi con largo anticipo rispetto alle scadenze del preliminare.
> Cosa ti chiederà il Notaio al momento del Rogito? Guida ai Documenti 2026
Fase 2: Incaricare un tecnico abilitato per il sopralluogo
Una volta ottenuti i disegni ufficiali dal Comune, è indispensabile affidare una perizia a un tecnico professionista indipendente (geometra, architetto o ingegnere).
Il tecnico effettuerà un rilievo metrico sul posto e confronterà millimetro per millimetro lo stato di fatto della casa con i progetti autorizzati dall'amministrazione pubblica.
Fase 3: Classificare la gravità dell'eventuale abuso
Dalla perizia tecnica possono emergere tre scenari differenti:
Conformità Totale
Lo stato di fatto corrisponde esattamente ai progetti comunali.Difformità Minori o Tolleranze
Modifiche minime che rientrano nelle tolleranze costruttive ed esecutive previste dalla legge (scostamenti entro i limiti percentuali stabiliti dall'art. 34-bis del Testo Unico Edilizia). Queste non costituiscono violazione e richiedono solo una semplice dichiarazione del tecnico.
Abuso Edilizio Sostanziale
Spostamento di muri portanti, aumenti di volumetria non autorizzati, fusione o frazionamento di unità immobiliari senza titolo, fino alla totale assenza di licenza edilizia.
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Come comportarsi se scopri un abuso edilizio?
Se l'irregolarità è sanabile (rispetta i requisiti di conformità richiesti), il venditore deve presentare a proprie spese una sanatoria edilizia (es. un Accertamento di Conformità o una CILA in sanatoria) prima del rogito, pagando le relative sanzioni pecuniarie.
Se l'abuso non è sanabile, l'immobile non può essere venduto nello stato in cui si trova: il venditore sarà obbligato a procedere con il ripristino dei luoghi, ovvero alla demolizione delle opere abusive per riportare l'immobile all'assetto originario autorizzato.
Non accettare mai promesse verbali di regolarizzazione post-vendita; ogni pratica deve essere chiusa e protocollata prima dell'atto notarile.
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Articolo aggiornato Luglio 2026
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