Vendere o comprare casa da privato può rappresentare un’opportunità concreta di risparmio, soprattutto in termini di provvigioni che normalmente si pagano alle agenzie immobiliari.
Tuttavia, anche in assenza di intermediari, ci sono alcune spese obbligatorie e costi da conoscere, che possono influire sul budget complessivo.
Vediamo in dettaglio chi paga cosa tra notaio, imposte, certificazioni, spese accessorie e costi tecnici, per aiutarti ad affrontare una compravendita da privato in modo consapevole, evitando errori, malintesi e imprevisti.
Le spese notarili: chi le paga?
In Italia, il notaio ha un ruolo fondamentale in ogni compravendita immobiliare, anche quando avviene da privato: ma chi sceglie il notaio? E soprattutto: chi lo paga?
La prassi consolidata prevede che sia l’acquirente a scegliere il notaio, in quanto è colui che ha più interesse a verificare che l'immobile sia libero da ipoteche, vincoli o irregolarità. Il notaio, infatti, effettua controlli sulla provenienza dell’immobile, sulle visure catastali e ipotecarie, sulla conformità urbanistica e sull’identità delle parti coinvolte.
La parcella del notaio è quindi generalmente a carico dell’acquirente, anche se nulla vieta che venditore e compratore si accordino diversamente, purché questo sia chiarito per iscritto.
Quanto costa il notaio? Il costo complessivo può variare in funzione del valore dell’immobile, della complessità dell’atto e delle eventuali spese anticipate per conto delle parti. Indicativamente, il costo oscilla tra 1.500€ e 3.000€, ma può salire se sono necessari atti aggiuntivi o se la vendita è collegata a una donazione, un'eredità o una voltura catastale.
Nel prezzo rientrano:
l’onorario del notaio
le imposte da versare allo Stato
le spese vive (visure, bolli, diritti catastali, registro)
la registrazione dell’atto e la trascrizione nei registri immobiliari
In una compravendita da privato è sempre consigliabile chiedere un preventivo scritto al notaio prima dell’atto, per evitare sorprese.
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Imposte sull'acquisto: cosa paga l’acquirente?
Anche se si compra da privato, l’acquirente deve comunque versare imposte obbligatorie allo Stato.
La natura e l’ammontare di queste imposte variano in base ad alcuni fattori: chi è il venditore, la destinazione dell’immobile, e se si tratta di prima o seconda casa.
Se il venditore è un privato e si acquista come prima casa, le imposte da pagare sono generalmente più basse grazie alle agevolazioni fiscali. In questo caso, si pagano:
Imposta di registro: pari al 2% del valore catastale rivalutato
Imposta ipotecaria: 50€ fissi
Imposta catastale: 50€ fissi
Attenzione: il valore catastale rivalutato non corrisponde al prezzo effettivo di acquisto, ma è un valore fiscale che si calcola partendo dalla rendita catastale moltiplicata per coefficienti specifici. Questo sistema è vantaggioso, perché riduce la base imponibile su cui calcolare le imposte.
Se l’acquirente acquista una seconda casa, ovvero non usufruisce delle agevolazioni prima casa, le imposte aumentano notevolmente:
Imposta di registro: 9% del valore catastale
Imposte ipotecaria e catastale: sempre 50€ ciascuna
Se invece il venditore è un’impresa o un costruttore (entro 5 anni dalla fine lavori), non si applica l’imposta di registro, ma si paga l’IVA sul prezzo di vendita:
4% per prima casa
10% per seconda casa
più 200€ di imposta ipotecaria, 200€ di imposta catastale, e 200€ di imposta di registro
Le imposte vengono normalmente versate tramite il notaio, che le raccoglie al momento dell’atto e le trasferisce all’Agenzia delle Entrate.
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Spese a carico del venditore
Anche chi vende da privato deve affrontare alcune spese, spesso poco considerate all’inizio. Nonostante non ci siano costi di provvigione verso un’agenzia, esistono obblighi di legge e responsabilità da rispettare.
Le principali spese a carico del venditore sono:
Certificazione energetica (APE): è obbligatoria per legge in fase di vendita e deve essere presentata già al momento della pubblicazione dell’annuncio. Senza APE, il contratto potrebbe essere nullo. Il costo varia tra 80€ e 150€, a seconda della dimensione e della regione.
Conformità urbanistica e catastale: il venditore deve garantire che l'immobile sia conforme ai progetti depositati in Comune e aggiornato al catasto. In caso di irregolarità (es. veranda abusiva, pareti spostate, ecc.), dovrà incaricare un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) per regolarizzare la situazione prima della vendita.
Eventuale tassazione della plusvalenza: se si vende un immobile acquistato da meno di 5 anni (esclusa la prima casa), si può essere soggetti a imposta sulla plusvalenza (il guadagno derivante dalla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto). La tassazione è del 26%, salvo che non si possa dimostrare che si è trattato dell’abitazione principale o che ci siano spese documentate da scalare.
Importante: il venditore non paga alcuna provvigione in una trattativa da privato, con un risparmio significativo rispetto alla vendita tramite agenzia.
Spese condivise o variabili
Non tutte le spese sono rigidamente a carico di una sola parte. Alcuni costi possono essere negoziati e condivisi, specialmente in una trattativa diretta tra privati, dove c’è maggiore libertà di accordo.
È possibile decidere, ad esempio, che il costo dell’APE venga diviso tra acquirente e venditore, oppure che le spese tecniche per piccoli aggiornamenti catastali vengano assorbite dal prezzo di vendita.
Un altro esempio è il compenso del notaio: pur essendo a carico dell’acquirente per prassi, può essere parzialmente suddiviso, se le parti lo ritengono equo.
Anche il compromesso (o preliminare di vendita) può generare spese se registrato. In caso non venga gestito dal notaio, la registrazione deve essere fatta presso l’Agenzia delle Entrate e richiede imposte di registro:
200€ fissi per il contratto
0,5% sulla caparra confirmatoria
3% su eventuali acconti sul prezzo
Tutti questi dettagli devono essere chiariti prima e messi per iscritto, idealmente all’interno della proposta d’acquisto o del preliminare, per evitare equivoci e contenziosi futuri.
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Altri costi spesso sottovalutati
Oltre alle spese principali, ci sono alcuni costi secondari che spesso vengono trascurati, ma che possono incidere in modo significativo sull’operazione, specialmente quando si agisce da privato.
Ecco alcuni esempi concreti:
Interventi di sistemazione dell’immobile: anche se non obbligatori, piccoli lavori come imbiancatura, pulizie approfondite, sgomberi o piccole riparazioni possono rendere la casa più appetibile e velocizzare la vendita. Costi medi: 200€–1.000€ a seconda dell’intervento.
Spese tecniche per regolarizzare l’immobile: se durante la fase preliminare emergono difformità catastali o urbanistiche, bisogna sanarle prima del rogito. I professionisti abilitati possono chiedere da 200€ fino a oltre 1.000€, a seconda della complessità della pratica.
Registrazione del preliminare (compromesso): se gestito in autonomia, questa operazione comporta il versamento di imposte da calcolare in base alla caparra o all’acconto. La registrazione è obbligatoria entro 20 giorni dalla firma.
Infine, va considerato anche il tempo personale come una forma di costo: gestire visite, telefonate, pratiche e trattative richiede attenzione, disponibilità e competenze. Chi vende o compra da privato deve organizzarsi in anticipo o farsi aiutare da professionisti fidati (notaio, tecnico, consulente fiscale).
Vendere o acquistare un immobile da privato è una scelta sempre più diffusa, e spesso vantaggiosa dal punto di vista economico. Tuttavia, comporta una maggiore responsabilità diretta nella gestione delle pratiche, dei costi e delle verifiche necessarie.
Sapere chi paga cosa ti permette di muoverti con consapevolezza, di prevenire errori costosi e di concludere l'affare in modo sereno e sicuro.
Con la giusta preparazione e un approccio attento, la compravendita da privato può trasformarsi in un’esperienza soddisfacente sia per chi vende che per chi compra.
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