Posso fotografare una casa che sto visitando? Cosa dice la legge tra privati
Quali basi giuridiche si applicano alle foto degli immobili tra GDPR e diritto italiano
Scattare qualche foto agli ambienti di una casa sembra un gesto banale.
Eppure, dal momento in cui quelle immagini vengono conservate, catalogate e — soprattutto — pubblicate su portali e social network, si entra a pieno titolo nel campo di applicazione della disciplina sulla protezione dei dati personali.
Le regole cambiano però in modo netto a seconda di chi scatta e perché. Un conto è l'agenzia immobiliare che opera nell'esercizio di un'attività economica; un altro è il privato che visita un appartamento pensando di acquistarlo.
Vediamo regole e sanzioni a proposito di Privacy con il supporto di Amedeo Leone, Consulente Privacy per professionisti ed aziende con una esaustiva esperienza nel settore, alla luce del Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR) e della normativa nazionale.
1. Il quadro normativo di riferimento
Tra GDPR e Codice della Privacy: le leggi che regolano le foto di casa
In Italia la materia è governata da due testi che vanno letti congiuntamente: il GDPR, direttamente applicabile in tutti gli Stati membri, e il Codice della privacy (D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196), profondamente rivisto dal D.Lgs. 10 agosto 2018, n. 101 per adeguarlo al Regolamento.
Il primo fissa i principi e le basi giuridiche del trattamento; il secondo integra la disciplina europea sui punti lasciati alla competenza nazionale.
Due concetti guidano tutta l'analisi. Il primo è la nozione di dato personale (art. 4, n. 1, GDPR): qualsiasi informazione riferita a una persona fisica identificata o identificabile.
La fotografia di una stanza vuota, di per sé, non è un dato personale; lo diventa quando ritrae persone, oppure oggetti e dettagli che consentono di risalire a un individuo.
Il secondo è la necessità, per ogni trattamento, di poggiare su una base giuridica tra quelle tassativamente elencate dall'art. 6 GDPR: senza una di esse, il trattamento è illecito.
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2. L'agenzia immobiliare come titolare del trattamento
Quando scatta il professionista: gli obblighi legali delle agenzie
Quando è un'agenzia a fotografare l'immobile, essa agisce come titolare del trattamento (art. 4, n. 7, GDPR) nell'ambito di un'attività professionale ed economica. L'esenzione per uso personale o domestico — di cui si dirà oltre — qui non opera mai.
La base giuridica va individuata distinguendo con attenzione l'oggetto delle riprese.
2.1. Le foto dei soli ambienti e degli arredi
Per le immagini che ritraggono esclusivamente locali, superfici e arredi, la base giuridica più naturale è il legittimo interesse del titolare o di terzi (art. 6, par. 1, lett. f, GDPR): l'interesse a promuovere, valorizzare e commercializzare l'immobile per conto del proprietario che ha conferito l'incarico.
Il legittimo interesse richiede però il cosiddetto balancing test, ossia una ponderazione documentata tra l'interesse perseguito e i diritti e le libertà degli interessati.
In alternativa, e spesso in modo più solido, l'agenzia può ancorare il trattamento all'esecuzione di un contratto (art. 6, par. 1, lett. b, GDPR): il mandato di vendita o di locazione stipulato con il proprietario rende la produzione del materiale fotografico necessaria all'adempimento dell'incarico ricevuto.
2.2. La presenza di persone identificabili
Se nelle foto compaiono persone — familiari del proprietario, inquilini in essere, terzi presenti al momento del sopralluogo — la situazione si complica. Entra in gioco il diritto all'immagine, tutelato dagli artt. 10 del codice civile e 96-97 della legge sul diritto d'autore (L. 633/1941), che opera in parallelo alla disciplina privacy.
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In questi casi la base giuridica di elezione è il consensodell'interessato (art. 6, par. 1, lett. a, GDPR): un consenso libero, specifico, informato e revocabile in ogni momento. La prassi prudente resta comunque quella di oscurare volti e tratti identificativi prima della pubblicazione.
2.3. Gli oggetti che rivelano categorie particolari di dati
Un'attenzione ulteriore va riservata agli effetti personali visibili nella scena: simboli religiosi, farmaci, materiale che riveli lo stato di salute, l'orientamento sessuale, le opinioni politiche o l'appartenenza sindacale degli occupanti.
Si tratta delle categorie particolari di dati dell'art. 9 GDPR, per le quali vige un divieto generale di trattamento superabile solo in presenza di condizioni specifiche, tra cui il consenso esplicito.
Qui il legittimo interesse non è sufficiente: la soluzione operativa è rimuovere o oscurare l'oggetto prima dello scatto.
2.4. Informativa, principi e diffusione online
A prescindere dalla base giuridica prescelta, l'agenzia è tenuta a fornire l'informativa prevista dall'art. 13 GDPR al proprietario e alle eventuali persone presenti, e a rispettare i principi dell'art. 5, in particolare liceità, minimizzazione e limitazione della finalità.
La diffusione delle immagini su portali immobiliari e social — cioè la comunicazione a un numero indeterminato di destinatari — è un trattamento ulteriore che va valutato a sé: è buona prassi oscurare volti, targhe, documenti e ogni elemento che consenta l'identificazione di persone o l'individuazione precisa di beni di valore.
3. Il caso dei due privati
Compravendita tra privati: le regole quando non c'è un'agenzia
Ben diverso è lo scenario in cui a fotografare sia un privato: si pensi a chi visita un appartamento in vendita e scatta qualche immagine per rifletterci con calma o mostrarla ai familiari.
Qui può operare la cosiddetta esenzione domestica prevista dall'art. 2, par. 2, lett. c, GDPR, secondo cui il Regolamento non si applica ai trattamenti effettuati da una persona fisica per l'esercizio di attività a carattere esclusivamente personale o domestico.
In questa cornice, fotografare la casa altrui per uso strettamente privato resta fuori dal perimetro del GDPR.
L'esenzione ha però confini precisi, delineati dalla giurisprudenza della Corte di giustizia dell'Unione europea. Nei casi Lindqvist (C-101/01) e Ryneš (C-212/13) la Corte ha chiarito che la pubblicazione o diffusione dei dati verso un numero indefinito di persone fa venir meno il carattere puramente domestico dell'attività. L'esenzione decade quindi quando:
● le immagini vengono pubblicate o condivise online, su social network o piattaforme accessibili a terzi indeterminati;
● il trattamento persegue, anche indirettamente, finalità professionali o commerciali.
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3.1. Le tutele che restano comunque applicabili
Anche là dove il GDPR non si applica, il privato non gode di uno spazio di totale libertà. Restano infatti azionabili le tutele di diritto civile: il diritto all'immagine (art. 10 c.c.), l'inviolabilità del domicilio (art. 14 Cost.) e il più generale diritto alla riservatezza, ricondotto ai diritti inviolabili della persona ai sensi dell'art. 2 della Costituzione.
Ritrarre e diffondere l'immagine di una persona senza il suo consenso espone a responsabilità civile — e, in ipotesi qualificate, penale — del tutto indipendentemente dalla disciplina sulla protezione dei dati.
4. Sintesi operativa
Checklist finale: come muoversi in sicurezza senza rischiare sanzioni
Il criterio di fondo può riassumersi così. L'agenzia immobiliare agisce sempre come titolare del trattamento e deve individuare una base giuridica adeguata: legittimo interesse o esecuzione del contratto per gli ambienti, consenso per le persone ritratte, consenso esplicito (o rimozione dell'oggetto) per i dati particolari, con informativa e cautele rafforzate in caso di diffusione online.
I due privati, invece, possono beneficiare dell'esenzione domestica finché l'uso resta strettamente personale; nel momento in cui le immagini vengono pubblicate o impiegate per fini economici, rientrano nell'ambito del GDPR e restano comunque soggetti alle tutele civilistiche sull'immagine e sulla riservatezza.
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Articolo aggiornato Luglio 2026
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