Come nasce un condominio: tutto quello che deve sapere chi compra o vende da privato
Quando si parla di condominio, molti pensano subito a burocrazia e documenti complessi.
In realtà, il condominio nasce automaticamente nel momento in cui un edificio ha almeno due proprietari distinti, ognuno titolare di una propria unità immobiliare.
Questo succede spesso proprio quando un immobile viene venduto tra privati.
Come nasce un condominio? Cosa sapere.
Non serve nessun atto notarile o accordo specifico per creare un condominio.
Il condominio si forma in modo automatico (“ipso iure et facto”, come dice la Cassazione) quando:
un unico proprietario vende un appartamento o un piano a un altro privato;
più persone possiedono unità autonome nello stesso edificio.
Dal momento della vendita, quindi, l’edificio diventa a tutti gli effetti un condominio, anche se non esiste ancora un regolamento o un amministratore.
Le parti comuni dell’edificio
Il condominio si basa sull’esistenza di parti comuni, cioè spazi o impianti utilizzati da tutti i proprietari.
L’articolo 1117 del Codice Civile elenca le principali:
terreno e fondamenta dell’edificio
muri esterni, tetto e portoni
scale, cortili, giardini e androni
impianti comuni come acqua, luce, gas, antenna o ascensore
Ogni condomino è comproprietario di queste parti in proporzione ai millesimi, cioè al valore della sua unità immobiliare.
I requisiti per la nascita del condominio
Perché si possa parlare di condominio, devono esserci tre condizioni:
Almeno due proprietari di unità distinte;
Appartamenti autonomi, ciascuno con accesso indipendente;
Parti comuni necessarie alla struttura o all’uso dell’edificio.
Non serve altro: nessun documento costitutivo, nessuna registrazione particolare
Il regolamento condominiale
Dopo la formazione del condominio, è consigliato predisporre un regolamento condominiale, utile a evitare conflitti e gestire meglio gli spazi comuni.
È obbligatorio solo se i condomini sono più di dieci, ma può essere redatto anche in realtà più piccole.
Nel regolamento si definiscono:
le regole d’uso di cortili, giardini e scale;
la convocazione delle assemblee;
la ripartizione delle spese comuni;
eventuali orari o limitazioni.
La figura dell’amministratore
La nomina dell’amministratore è obbligatoria solo oltre gli otto condomini.
Nei piccoli condomini, i proprietari possono gestire direttamente le spese e le manutenzioni.
L’amministratore, quando presente, si occupa di:
eseguire le delibere dell’assemblea;
curare la manutenzione delle parti comuni;
riscuotere le quote condominiali;
rappresentare legalmente il condominio.
Supercondominio e condominio parziale
Esistono anche forme particolari di condominio:
Supercondominio: quando più edifici autonomi condividono aree comuni (come un vialetto o un giardino).
Condominio parziale: quando solo alcuni condomini condividono un impianto o una parte (ad esempio un ascensore o un garage).
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