La checklist fondamentale per proteggere il tuo acquisto immobiliare prima del contratto preliminare
Il compromesso – o più correttamente il contratto preliminare di compravendita – è il momento in cui l'acquisto di una casa diventa giuridicamente vincolante per entrambe le parti.
Molti acquirenti commettono l'errore di rimandare le verifiche più approfondite al momento del rogito notarile.
Firmare il preliminare senza aver analizzato la documentazione espone a gravissimi rischi economici, come la perdita della caparra confirmatoria o il blocco del mutuo bancario.
Per garantirti una transazione sicura, ecco i 7 documenti obbligatori e fondamentali che devi richiedere al venditore e analizzare attentamente prima di apporre la tua firma sul contratto.
>Vendere casa da privato a maggio 2026: la checklist definitiva dei documenti (e dove trovarli)
1. Atto di provenienza dell'immobile
Questo documento attesta la legittima titolarità del venditore sulla casa.
Può trattarsi di un precedente atto notarile di compravendita, di una dichiarazione di successione, di un atto di donazione o di una sentenza giudiziale.
Prestare particolare attenzione in caso di donazione. Le banche faticano a concedere mutui su immobili donati a causa delle possibili azioni di riduzione da parte degli eredi legittimari.
2. Visura ipotecaria aggiornata
La visura ipotecaria permette di accertare che sulla proprietà non pendano ipoteche volontarie (es. un mutuo residuo del venditore), ipoteche legali, pignoramenti o decreti ingiuntivi.
Deve essere estratta dai Registri Immobiliari ed essere il più recente possibile per escludere gravami dell'ultimo minuto.
3. Planimetria catastale conforme
La planimetria rilasciata dall'Agenzia delle Entrate deve corrispondere esattamente allo stato di fatto dell'immobile.
Se noti lo spostamento di un tramezzo, la chiusura di una veranda o una disposizione diversa dei bagni rispetto al disegno catastale, la planimetria non è conforme.
Questo blocco impedisce la stipula del rogito e invalida la perizia della banca.
> Vendere casa da Privato nel 2026: i 5 documenti fondamentali per vendere casa senza agenzia e non rischiare
4. Titolo edilizio abilitativo (Permesso di Costruire o Licenza Edilizia)
È il documento amministrativo che ha autorizzato la costruzione dell'edificio (o le sue successive varianti e ristrutturazioni).
Per gli edifici costruiti dopo il 1967, gli estremi del titolo abilitativo devono essere obbligatoriamente indicati negli atti a pena di nullità.
Verifica la presenza di licenze, concessioni edilizie, Permessi di Costruire (PdC) o pratiche di condono approvate.
> Cosa ti chiederà il Notaio al momento del Rogito? Guida ai Documenti 2026
5. Attestato di Prestazione Energetica (APE)
L'APE è un documento obbligatorio per legge in ogni compravendita immobiliare.
Certifica la classe energetica dell'immobile (da A4 a G) e deve essere obbligatoriamente allegato o quantomeno menzionato nel contratto preliminare.
La mancata consegna o allegazione espone le parti a pesanti sanzioni amministrative.
6. Certificato di agibilità (o Segnalazione Certificata di Agibilità)
L'agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'edificio.
Sebbene la giurisprudenza non consideri la mancanza di agibilità come un motivo automatico di nullità dell'atto, il venditore ha l'obbligo di consegnarlo all'acquirente.
La sua assenza riduce drasticamente il valore commerciale del bene e complica l'ottenimento di finanziamenti bancari.
7. Liberatoria delle spese condominiali e verbale d’assemblea
Prima del compromesso, pretendi la dichiarazione scritta dell'amministratore di condominio che attesti il regolare pagamento di tutte le spese condominiali ordinarie da parte del venditore.
Chiedi inoltre gli ultimi verbali d'assemblea per verificare se sono già state deliberate spese straordinarie di forte entità (es. rifacimento facciate o tetto).
Per legge, le spese deliberate prima del compromesso/rogito restano a carico del venditore, ma è bene metterlo nero su bianco.
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