Come funziona il subentro di un contratto di affitto nel 2022? Quali sono le variabili da considerare e quali le regole da applicare? Il subentro in un contratto di locazione può avvenire sia dal lato del locatore che del conduttore. In termini pratici avviene che un soggetto terzo si sostituisce nel contratto stesso. Ma quanto può accadere e quali sono gli adempimenti previsti dalla legge?

Per prima cosa è bene fare chiarezza su che cos’è un contratto di affitto e quali tipologie esistono. L’art. 1571 cc fornisce una descrizione in merito: ''la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo''.

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Pertanto si tratta di un contratto stipulato da due soggetti che prevede il pagamento di un canone, per potere usufruire di un determinato immobile, per il periodo pattuito.

Tra le varie tipologie di contratti possiamo ritrovarne alcuni tra i più comuni: A) a canone libero: che consentono alle parti di accordarsi liberamente in merito al canone, ma la durata deve essere 4+4 B) convenzionati: il canone viene determinato in base a tabelle concordate tra il Comune e le organizzazioni di settore. La durata è 3+2 C) transitori: con durata fino a 18 mesi

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e come abbiamo visto, indipendentemente dalla tipologia, è obbligatorio procedere alla registrazione entro 30 giorni a partire dalla data di decorrenza, per pagare le relative imposte.

Che cosa si intende per subentro? Il subentro è l’atto con il quale si entra (subentra) in un contratto già in essere, sostituendo chi c’era prima. A proposito di locazione di immobile residenziale subentrare vuol dire per inciso prendere il posto del locatario o del locatore. Se il contratto di locazione è regolare, debitamente sottoscritto,  registrato e senza canoni mensili o spese accessorie non pagate, il subentro nella posizione del locatore può avvenire in due casi specifici: A) Se il locatore ha intenzione di vendere la sua unità immobiliare, che è attualmente oggetto d’affitto, a un terzo che è al corrente dell’esistenza del contratto e che lo deve rispettare  così come è scritto nell’articolo 1602 del Codice Civile. B) In caso di decesso del locatore non c’è una disciplina che regola questa situazione, ma facendo riferimento a quanto dice la Corte di Cassazione: “La morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di affitto. Avviene il subentro degli eredi nella posizione di proprietario, nei suoi obblighi. Rimane il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l’obbligazione relativa al pagamento del canone”. Anche in questo caso dunque  non viene modificato il contratto d’affitto in essere che continua a essere uguale fino a quando sarà valido.  

Subentro come locatario: le regole Subentrare al posto dell’affittuario può verificarsi invece in tre differenti situazioni. A)In caso di morte del conduttore, se presenti, gli succedono nel contratto il coniuge o convivente, gli eredi o i parenti e affini che convivevano con lui abitualmente. B) In caso di separazione al conduttore succede nel contratto l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare gli sia stato attribuito dal giudice. C) In quest’ultima situazione il subentro può avvenire solo ed esclusivamente in seguito ad assenso da parte del locatore.