Hai deciso di affittare un appartamento di tua proprietà? Che tu lo faccia per mettere a reddito un immobile vuoto, per aiutare un familiare o per approfittare della domanda crescente, c’è una cosa che non puoi ignorare: la registrazione del contratto di affitto.
È un passaggio obbligatorio per legge (nella maggior parte dei casi), e ti tutela in caso di problemi, morosità o contestazioni. Qui sotto trovi una guida pratica, scritta proprio pensando a chi, come te, sta per affittare casa da privato e vuole fare le cose in modo semplice ma corretto.
Vediamo come procedere step by step per la stessa e la registrazione di una contratto di affitto se sei un privato.
Affitto a studenti universitari: attenzione alle regole (e alle opportunità)..
Se stai pensando di affittare a studenti, questo è il momento giusto: tra agosto e ottobre la domanda esplode. Gli studenti fuorisede cercano stanze o piccoli appartamenti vicino all’università, spesso anche in condivisione, e preferiscono soluzioni semplici, già arredate, con contratti chiari.
In questi casi puoi stipulare un contratto di locazione per studenti universitari, che ha regole particolari rispetto a quello tradizionale. È pensato apposta per gli studenti fuori sede e prevede:
una durata da 6 a 36 mesi, con rinnovo automatico;
la possibilità di affittare l’intero appartamento o una singola stanza, anche con contratti individuali per ciascuno studente;
l’obbligo di allegare un documento che attesti l’iscrizione universitaria (anche autocertificato).
Inoltre, se la casa si trova in un Comune ad alta tensione abitativa (come molte città universitarie), puoi applicare la cedolare secca al 10%, molto conveniente dal punto di vista fiscale.
Una cosa utile da sapere è che per affittare a studenti puoi anche usare un contratto transitorio se la durata è inferiore a 18 mesi e non si vogliono vincoli a lungo termine. Ma il contratto specifico per studenti è in genere preferibile: ha un inquadramento normativo più chiaro ed è compatibile con gli incentivi fiscali.
Infine, se affitti una casa a più studenti in stanze separate, puoi:
fare un contratto unico con tutti gli inquilini (solidarietà tra loro);
oppure contratti distinti per ogni stanza, registrati separatamente (maggiore flessibilità).
In ogni caso, anche per gli affitti agli studenti, la registrazione è obbligatoria se si supera il limite dei 30 giorni annui. Vediamo quindi come funziona.
Quando è obbligatoria la registrazione.
Molti proprietari alle prime armi si chiedono se sia davvero necessario registrare il contratto. La risposta è: sì, nella maggior parte dei casi.
Devi registrare il contratto se:
l'affitto supera i 30 giorni complessivi all’anno, anche se non consecutivi;
si tratta di un uso abitativo (studente, lavoratore, famiglia, ecc.).
Non sei obbligato a registrare se:
affitti per periodi brevissimi (es. affitti turistici sotto i 30 giorni annui).
Attenzione: anche per affitti brevi potrebbero esserci obblighi locali, come la comunicazione alla Questura o l’imposta di soggiorno.
Entro quanto tempo va registrato un contratto.
Non basta registrare, bisogna anche farlo entro i tempi previsti. Spesso si pensa (erroneamente) che si possa fare con calma dopo che l’inquilino è entrato, ma non è così.
Hai 30 giorni di tempo dalla data della firma del contratto per registrarlo.
Esempio: se firmi il contratto il 1° settembre, anche se l'inquilino entra il 15, la scadenza per la registrazione resta il 30 settembre.
Meglio segnarsi subito la data sul calendario e agire per tempo.
Registrare un contratto non è complicato, ma serve un minimo di organizzazione. Puoi scegliere tra più modalità in base a quanto vuoi fare da solo o quanto vuoi delegare.
Ecco le possibilità:
Online tramite SPID, CIE o credenziali Fisconline/Entratel, usando il sito dell’Agenzia delle Entrate;
Presso un CAF o un commercialista, che si occupano dell’intera procedura per te;
Di persona all’Agenzia delle Entrate, portando i moduli stampati.
La registrazione online è gratuita e immediata, ma richiede un po’ di dimestichezza con il computer. In alternativa, farsi aiutare da un professionista evita errori e perdite di tempo.
Quali documenti servono per registrare un contratto.
Prima di registrare, è bene sapere esattamente cosa serve. Avere tutti i documenti pronti ti evita giri a vuoto o richieste dell’ultimo minuto.
I documenti necessari sono:
Copia del contratto firmato da entrambe le parti;
Codice fiscale e documento di identità di locatore e conduttore;
Modello RLI compilato (serve per registrare, prorogare, modificare o chiudere un contratto);
Attestato di prestazione energetica (APE), da allegare o già consegnato all’inquilino;
Per affitto a studenti: autocertificazione o documento che attesti l’iscrizione all’università.
Quanto costa registrare un contratto.
La registrazione ha un costo che varia in base al regime fiscale che scegli. E qui conviene informarsi prima, perché la differenza tra “cedolare secca” e “regime ordinario” può essere rilevante.
Se scegli regime ordinario, pagherai:
Il 2% del canone annuo come imposta di registro (minimo 67 euro);
16 euro di marca da bollo ogni 4 facciate (o ogni 100 righe) del contratto.
Se invece opti per la cedolare secca:
Non paghi né imposta di registro né bollo;
Versi un’imposta sostitutiva pari al 21% del canone annuo (oppure 10% per i contratti a canone concordato o per studenti).
La cedolare secca è una forma di tassazione semplificata e agevolata. Non tutti la conoscono, ma per un proprietario privato può essere la scelta più comoda e conveniente, a patto di accettare alcune condizioni.
Ecco cosa comporta:
Paghi un’imposta fissa (21% o 10%) sul canone, invece di IRPEF e addizionali;
Non puoi aumentare il canone secondo l’ISTAT (rinunci all’adeguamento automatico);
Devi comunicarlo all’inquilino con una lettera firmata;
Va indicata al momento della registrazione, compilando l’apposita sezione del Modello RLI.
Chi paga le spese di registrazione del contratto.
Un’altra domanda comune tra i proprietari riguarda chi deve pagare le spese di registrazione. La regola generale è che si dividano a metà tra locatore e conduttore, ma nulla vieta di accordarsi diversamente.
In pratica:
Imposta di registro: spesso divisa 50/50;
Imposta di bollo: può essere a carico dell’inquilino, se c’è accordo scritto;
In caso di cedolare secca, il locatore paga tutto e l’inquilino non ha spese.
Importante: non puoi scaricare tutto sull’inquilino senza il suo consenso esplicito.
Qui bisogna stare attenti. La registrazione non è solo una formalità: se non la fai, rischi multe e problemi molto seri. Inoltre, senza contratto registrato non puoi agire legalmente per sfrattare un inquilino moroso.
Le conseguenze della mancata registrazione sono:
Sanzioni tra il 120% e il 240% dell’imposta dovuta, più interessi;
Impossibilità di far valere il contratto in sede legale;
Rischio di controlli fiscali e perdita dei benefici fiscali, inclusa la cedolare secca.
Ricapitolando: cosa fare, passo dopo passo.
Se sei un privato e vuoi affittare, ecco cosa ti consiglio di fare:
Scegli il tipo di contratto più adatto (4+4, 3+2, transitorio, studenti);
Prepara il testo, eventualmente usando un fac-simile aggiornato;
Firma il contratto con l’inquilino e raccogli tutti i documenti;
Decidi se vuoi usare la cedolare secca e, se sì, preparati a comunicarlo per iscritto;
Compila (o fai compilare) il modello RLI;
Registra il contratto entro 30 giorni tramite CAF, online o di persona;
Consegnane una copia all’inquilino con la ricevuta dell’Agenzia.
Registrare il contratto d’affitto è una tappa fondamentale per chi affitta casa da privato. Non è complicato, ma bisogna rispettare tempi, documenti e costi. Una registrazione fatta bene ti protegge da problemi legali e ti permette di gestire il rapporto con l’inquilino in modo più sereno e professionale.
Affitti brevi, contratti transitori, locazioni per studenti: le opzioni non mancano. L’importante è partire con il piede giusto.