La pubblica amministrazione e le locazioni passive: un'analisi delle disposizioni legislative.
La locazione passiva si definisce come un contratto di locazione speciale in cui il conduttore è rappresentato dalla Pubblica Amministrazione stessa. Vediamo come funziona.Il contratto di locazione passiva rappresenta un accordo in cui la pubblica amministrazione prende in affitto un immobile di terzi, sia pubblici che privati, principalmente per scopi istituzionali. Tuttavia, recentemente il legislatore ha cercato di scoraggiare questa pratica nel contesto di una più ampia operazione di taglio della spesa pubblica.
Divieto di rinnovo delle locazioni passive.
Il decreto legge n. 95/2012, finalizzato alla revisione della spesa pubblica garantendo nel contempo la continuità dei servizi per i cittadini (noto come spending review), ha posto come condizione per il rinnovo dei contratti di locazione passiva la presenza simultanea delle seguenti due condizioni:
- Disponibilità di risorse finanziarie sufficienti per coprire canoni, oneri e costi per l'intero periodo contrattuale con il terzo proprietario;
- Mantenimento, da parte delle amministrazioni dello Stato, delle necessità di spazio in relazione ai piani di razionalizzazione e riorganizzazione già definiti, conformemente alle norme vigenti.
In caso di mancata soddisfazione di tali condizioni, il decreto prevede la risoluzione automatica del contratto alla sua scadenza, incoraggiando le pubbliche amministrazioni ad individuare soluzioni di alloggio alternative che siano più economicamente convenienti per lo Stato.
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Adeguamento dei canoni di locazione passiva.
Dal 2012 è stata avviata una politica di contenimento della spesa pubblica che impedisce l'adeguamento dei canoni di locazione passiva in base all'andamento degli indici Istat.
Un ulteriore passo in questa direzione è rappresentato dal decreto milleproroghe approvato alla fine del 2019 (decreto legge 30 dicembre 2019, n. 162), che ha esteso questa restrizione. Inizialmente prevista in modalità temporanea per il triennio 2012-2014, essa è stata confermata di anno in anno.
Rinegoziazione dei contratti di locazione passiva.
La legge di bilancio 2020 (legge 27 dicembre 2019 n. 160), all'articolo 1 comma 616, ha concesso alle amministrazioni dello Stato, inclusa la Presidenza del Consiglio dei ministeri, le agenzie fiscali, compresa l'Agenzia del demanio, nonché gli organi di rilevanza costituzionale, la possibilità di rinegoziare i contratti di locazione passiva di immobili di proprietà privata già in corso al momento dell'entrata in vigore della legge. L'obiettivo era ottenere ulteriori risparmi, fermo restando le disposizioni introdotte nel 2012 in tema di spending review e laddove fosse vantaggioso.
Operativamente, tali amministrazioni avevano 150 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di bilancio (cioè dall'1 gennaio 2020) per proporre alla proprietà la rinegoziazione del contratto di locazione passiva, stipulando un nuovo contratto della durata di nove anni con un canone annuo ridotto del 15% rispetto al valore minimo locativo fissato dall'osservatorio del mercato immobiliare (riferito al Comune più vicino o, in mancanza, a quello di riferimento).
Eventuali accettazioni da parte della proprietà andavano comunicate entro trenta giorni dal ricevimento della proposta. In mancanza di accettazione, gli effetti del contratto di locazione passiva vigente continuavano fino alla naturale scadenza.
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Rinegoziazione solo per le amministrazioni dello Stato.
È da precisare che la facoltà di rinegoziare i contratti di locazione passiva, almeno secondo quanto chiarito dalla delibera numero 40 del 23 aprile 2020 emessa dalla Corte dei conti Piemonte, è stata limitata esclusivamente alle amministrazioni dello Stato, senza estendersi a tutte le amministrazioni pubbliche cui fa riferimento l'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo n. 165/2001.