Che cos’è la notifica 660 c.p.c.
L’articolo 660 del Codice di Procedura Civile stabilisce le modalità con cui deve essere notificata un’intimazione di sfratto o di licenza per finita locazione.
Se l’inquilino non riceve la notifica direttamente, l’ufficiale giudiziario deve inviare un avviso tramite raccomandata per informarlo che è iniziato un procedimento legale.
Senza questa comunicazione, l’intera procedura può essere considerata nulla, con conseguente perdita di tempo per il proprietario.
Quando la notifica si considera perfezionata
La notifica ex art. 660 c.p.c. si considera valida in momenti diversi a seconda delle modalità con cui viene consegnata.
Se l’atto è recapitato personalmente all’inquilino, la notifica si perfeziona subito. Se invece l’inquilino è assente, l’ufficiale giudiziario deposita l’atto presso la casa comunale e invia una raccomandata di avviso di giacenza: in questo caso, la notifica si considera perfezionata dopo 10 giorni dalla spedizione della raccomandata A/R.
In breve:
Consegna diretta → notifica immediata
Assenza del destinatario → notifica valida dopo 10 giorni dalla raccomandata
Quando la raccomandata rimane in giacenza e non viene ritirata, si parla di compiuta giacenza.
In questa situazione, per proseguire correttamente con la procedura, il proprietario deve presentare in giudizio:
un certificato di residenza aggiornato dell’inquilino;
oppure, se l’inquilino è una società, una visura camerale.
Questi documenti sono fondamentali per evitare che la procedura di sfratto venga dichiarata nulla o ritardata per vizi di forma.
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La Riforma Cartabia e le novità per gli sfratti
Con la Riforma Cartabia, l’articolo 660 è stato modificato introducendo una novità importante: nella citazione in giudizio per convalida di sfratto deve essere inserito un avviso sul patrocinio gratuito.
Ciò vuol dire che l’inquilino deve essere informato che può chiedere un avvocato a spese dello Stato. Inoltre, deve sapere che la mancata comparizione o l’assenza di opposizione può portare alla convalida automatica dello sfratto.
Vediamo dunque i tempi tra notifica, udienza e rilascio dell'immobile.
Tempi tra notifica, udienza e rilascio dell’immobile
Capire quando una notifica di sfratto diventa ufficialmente valida è fondamentale per chi affitta un immobile e vuole agire nel rispetto della legge.
L’articolo 660 del Codice di Procedura Civile stabilisce regole precise su tempi e modalità di consegna degli atti. Sapere quando la notifica si considera perfezionata permette al proprietario di evitare errori formali che potrebbero rallentare l’intera procedura di sfratto e garantisce che ogni passaggio sia valido agli occhi del giudice.
Dalla notifica alla prima udienza devono passare almeno 20 giorni liberi.
Durante questo periodo, l’inquilino può:
regolarizzare eventuali arretrati di affitto (nel caso di morosità);
organizzare la propria difesa legale o cercare una nuova abitazione.
Dopo l’udienza:
se l’inquilino non si presenta, il giudice può convalidare lo sfratto immediatamente, fissando la data di rilascio dell’immobile in 30 o 60 giorni;
se invece presenta opposizione, il procedimento passa al rito ordinario, con tempi più lunghi.
In generale, l’esecuzione materiale dello sfratto può richiedere da alcune settimane a diversi mesi, a seconda del carico del tribunale e della disponibilità dell’ufficiale giudiziario.
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Opposizione allo sfratto per irregolarità della notifica
Se la notifica non è stata regolare, l’inquilino può presentare opposizione tardiva ai sensi dell’art. 668 c.p.c.
Può farlo entro 10 giorni dalla data fissata per l’esecuzione, dimostrando di non aver ricevuto l’avviso per caso fortuito o forza maggiore.
In pratica, un inquilino esperto può usare questa possibilità per rinviare lo sfratto di qualche settimana o mese.
Per un proprietario privato, conoscere la procedura dello sfratto e la notifica ex art. 660 c.p.c. è fondamentale per evitare errori che rallentino il rilascio dell’immobile.
Curare le notifiche, rispettare i termini e allegare la documentazione corretta significa guadagnare tempo e tutelare i propri diritti in modo efficace.
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