Aggiornamento 2025 riguardo agli affitti brevi: cosa cambia?
Gli affitti brevi comprendono tutte le forme di locazione turistica in appartamento e ospitalità extra alberghiera. Si tratta di contratti di locazione di durata inferiore agli affitti tradizionali e destinati esclusivamente ad uso abitativo. Vediamo cosa prevede la nuova normativa a proposito in questa guida 2025.
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Secondo la normativa vigente (DL 50/2017), le locazioni brevi sono contratti di locazione abitativa che non superano i 30 giorni e possono includere servizi accessori come biancheria e pulizia. Questi contratti possono essere stipulati da persone fisiche, direttamente o tramite intermediari, inclusi portali online.
Se la durata della locazione supera i 30 giorni, si applicano due regole fondamentali:
- Non è più possibile usufruire del regime fiscale agevolato della cedolare secca.
- È obbligatoria la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate.
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Requisiti per rientrare negli affitti brevi.
Affittare un immobile per brevi periodi può rappresentare una grande opportunità per i proprietari, ma è fondamentale rispettare alcuni criteri precisi per rientrare nella normativa degli affitti brevi. Le regole stabilite dalla legge servono a garantire che la locazione rimanga un'attività occasionale e non si trasformi in una vera e propria impresa, che richiederebbe obblighi amministrativi e fiscali più complessi.
Comprendere questi requisiti è essenziale per evitare sanzioni e massimizzare i benefici fiscali offerti dal regime delle locazioni brevi.
Affinché un contratto sia considerato affitto breve, deve rispettare i seguenti requisiti:
- Essere stipulato tra persone fisiche.
- Avere una finalità esclusivamente residenziale.
- Non configurarsi come attività d'impresa.
- L'immobile deve appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa A10 - uffici e studi privati).
- La durata totale con lo stesso conduttore non deve superare i 30 giorni annui.
- Sono escluse le locazioni per scopi commerciali, come temporary store o alloggi aziendali.
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Normativa aggiornata per il 2025.
La normativa di riferimento è il DL 50/2017, integrato dalle disposizioni della Legge di Bilancio 2024 e dal DL 145/2023 (Decreto Anticipi). Le principali novità includono:
- Codice Identificativo Nazionale (CIN): obbligo di registrazione presso la Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR) e ottenimento del CIN da esporre negli annunci e nell'immobile.
- Sicurezza e antincendio: obbligo di installare estintori e rilevatori di gas, con requisiti variabili in base alla grandezza dell'immobile.
- Limiti alla locazione breve: un singolo proprietario può affittare fino a quattro unità con regime di locazione breve. Superato tale numero, l'attività diventa imprenditoriale.
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Regime fiscale per gli affitti brevi.
Gestire correttamente gli aspetti fiscali degli affitti brevi è fondamentale per evitare sanzioni e per ottimizzare la redditività degli immobili locati. Il regime fiscale applicabile varia in base al numero di immobili affittati e alla modalità con cui vengono gestiti i redditi. Per chi intende operare in questo settore, è importante conoscere le opzioni disponibili e i relativi obblighi contributivi.
In generale, i redditi derivanti dagli affitti brevi, se gestiti tramite intermediari (comprese le piattaforme OTA), sono soggetti a una ritenuta d'acconto del 21% sui canoni lordi pagati dagli ospiti. Questa trattenuta viene effettuata direttamente dall'intermediario, che la versa all'Agenzia delle Entrate.
Al momento della dichiarazione dei redditi, il proprietario può scegliere tra due regimi fiscali:
- Cedolare secca al 21%: un'imposta sostitutiva che semplifica la tassazione e garantisce un prelievo fisso senza ulteriori addizionali regionali o comunali.
- Regime fiscale ordinario: in cui i redditi sono soggetti alla tassazione IRPEF progressiva, con possibilità di deduzione delle spese documentate.
Se si affittano più di un immobile (ma non oltre quattro), l'aliquota della cedolare secca aumenta al 26%, e il proprietario deve versare la differenza in dichiarazione dei redditi.
Nel caso in cui un proprietario affitti più di quattro immobili, l’attività viene considerata imprenditoriale e richiede l’apertura della partita IVA, con il conseguente obbligo di applicare il regime fiscale e contributivo delle attività commerciali.
I redditi soggetti alla normativa includono non solo i canoni di locazione, ma anche gli introiti derivanti dai servizi accessori forniti ai clienti, come la fornitura di biancheria, il Wi-Fi e le commissioni delle piattaforme di prenotazione online.
Obblighi e adempimenti.
Oltre alla registrazione alla BDSR e all'ottenimento del CIN, i locatori devono rispettare:
- Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo.
- Normative comunali: alcuni Comuni impongono restrizioni specifiche sugli affitti brevi, incluse zone a regolamentazione speciale.
- Requisiti di sicurezza: installazione di estintori e segnaletica per le emergenze, come previsto dal Decreto Anticipi.
- Regolamenti condominiali, ad esempio su orari di silenzio e utilizzo degli spazi comuni.
Come richiedere il codice CIN: guida dedicata.
Il settore degli affitti brevi offre grandi opportunità per i proprietari, ma è fondamentale conoscere e rispettare la normativa vigente per evitare problemi fiscali e amministrativi. Con l'aggiornamento normativo del 2025, diventa ancora più importante adempiere agli obblighi di registrazione, sicurezza e fiscalità. Affidarsi a professionisti del settore può facilitare la gestione e garantire la massima redditività nel rispetto delle regole.
Se stai pensando di affittare il tuo immobile, informarti adeguatamente è il primo passo per un’attività di successo.